Investir en LMNP, le meilleur dispositif d'investissement en 2025 ?
Le LMNP, abréviation de Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal français qui existe depuis 1949. Il est ainsi l’un des plus vieux dispositifs fiscaux du pays, comme le dispositif Malraux.
Depuis la récente fin de la loi Pinel, nombreux sont les investisseurs à opter pour l’investissement immobilier en LMNP. Dans cet article, nous allons nous attarder sur les avantages de ce dispositif. Quelles sont les conditions pour en bénéficier et quels sont les changements à venir pour 2025…
Les conditions d’éligibilité du statut LMNP concernant le logement
Le régime choisi en utilisant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous offre différents avantages. De manière générale, quatre conditions principales doivent être respectées pour profiter des avantages de ce statut fiscal.
LMNP en résidence de services
- Investir dans une résidence de service
- Louer un bien étant meublé
- Louer un bien sous un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans
- Proposer au moins 3 de ces services : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison
LMNP non géré
- Louer un bien étant meublé
- Ne pas être dans une résidence de services
- Être à usage d’habitation et location
- Le logement doit faire au moins 9m2
Liste des équipements obligatoires pour bénéficier du statut de "meublé"
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Les conditions d’éligibilité du statut LMNP concernant l'investisseur
- Être un particulier ayant avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel
- La location du logement ne doit pas être l’activité principal de l’acquéreur
La limite de recette locative étant limité à 23 000 € / an et ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus de l’investisseur.
Les raisons d’investir sous le statut de LMNP
Prix accessibles, rentabilité attrayante, constitution d’un patrimoine, revenus complémentaires… Autant d’éléments qui convainquent les investisseurs de se tourner vers ce statut. Un statut qui peut donc vous offrir divers avantages.
- Des biens abordables : les résidences de service affichent souvent des prix accessibles.
- Dans certaines villes, des studios sont par exemple disponibles à la vente à partir de 90 000 €. C’est notamment le cas avec le LMNP ancien, dit également LMNP secondaire.
- Une rentabilité performante : les investissements réalisés sous le statut de LMNP assurent une rentabilité intéressante.
- Anticiper la retraite : un investissement sous le LMNP génère un revenu net d’impôt qui constitue un revenu complémentaire pour votre retraite.
- Construire son patrimoine : le LMNP constitue un bon biais pour commencer à construire un patrimoine immobilier.
Dispositif LMNP avantages et inconvénients
Les inconvénients du LMNP
- En régime réel, peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.
- En LMNP non géré, il faut être capable de trouver rapidement les locataires ou faire appel à une gestion locative compétente en la matière.
- Il ne faut pas dépasser le seuil de 23 000€ de revenus locatif ou 50% du revenus du foyer fiscal au risque de passer en LMP.
- En LMNP géré, il n’y a aucun droit de regard sur les locataires.
Les avantages du LMNP
- Une garantie de revenus locatifs (pour les résidences de services *)
- Une gestion du bien autonome (pour les résidences de services)
- Amortissement du biens et du mobilier (pour les résidences de services)
- Pas de plafond de loyer
- Pas de plafond de ressources pour les locataires
- Des revenus locatifs non imposables
- Récupération de la TVA sur les biens neufs
* Résidences pour sénior, résidences étudiantes, résidences de tourisme.
Zoom sur les résidences de services
LMNP en résidence étudiante
Une résidence étudiante semble être l’un des biens immobiliers les plus avantageux avec un investissement sous le statut de LMNP. En effet, ce type de bien jouit souvent de tarifs abordables et sait également attirer de futurs potentiels locataires. Les services qu’il offre, mais aussi son emplacement souvent idéal au sein d’une ville, constituent des arguments significatifs en faveur d’un investissement sous le statut de LMNP.
LMNP en résidence sénior
Parfois injustement confondus avec les EHPAD, la résidence sénior tient bien plus du « club de vacances pour sénior » que d’un hôpital… Voyez plutôt, cet exemple de projet de résidence sénior.
LMNP en résidence vacances
Avec un rendement brut qui varie entre 4 et 6 %, l’investissement dans une résidence vacances constitue une bonne opportunité. Sans compter le fait que vous pourrez profiter vous aussi de la résidence à des tarifs avantageux.
Pour aller plus loin sur le LMNP...
La suppression du LMNP est-elle à l’ordre du jour en 2025 ?
Le décret d’application de la loi de finance 2025 promulgué en février via 49.3 par François Bayrou apporte quelques changements au LMNP. Le décret d’application est attendu pour début avril.
Mais une chose est sûre, cela ne remet pas en cause le statut LMNP. Seuls les avantages sur la plus-value en cas de vente du bien seraient modifiés (hors résidence étudiante et sénior). Il faut noter que le prix de ce type de bien reste constant, les résidences de services ne sont pas des biens immobiliers spéculatifs.
LMNP géré VS Airbnb, ne vous faites pas avoir !
Si la mise en Airbnb peut sembler alléchante, il est important de savoir que de nombreuses municipalités font la chasse aux investisseurs qui utilise cette plateforme. Et certains changements de règles sur la commune de votre bien pourrait alors vous coûter très cher…
Voici un tableau comparatif des désavantages entre la location Airbnb et l’investissement géré (avec bail commercial)
| Airbnb (Location saisonnière) | LMNP géré (Résidence de services) | |
|---|---|---|
| Gestion | Très chronophage : annonces, ménage, check-in/out | Entièrement déléguée au gestionnaire |
| Réglementation | Durcie en novembre 2024 par la loi Le Meur - quotas de jours louables 120 j/an, jusqu'à 90j/an - amende de 15 000€ en cas de dépassement - enregistrement obligatoire en mairie | Bail commercial solide avec le gestionnaire |
| Rentabilité nette | Potentiellement élevée, mais très variable | Rentabilité garantie et constante |
| Fiscalité | Régime LMNP possible, mais charges plus élevées (ménage, plateforme) | Fiscalité LMNP avantageuse avec amortissements et récupération de TVA |
| Entretien & travaux | À la charge du propriétaire, usure rapide | À la charge du gestionnaire |
| Revente | Revente facile car usage classique | Revente contrainte sur des acheteurs ciblés (investisseurs). Les avantages fiscaux sont transmis au futur acquéreur. |
| Flexibilité | Liberté totale d’utilisation (peut être occupé ou loué à volonté) | Contrat de bail fixe, occupation possible mais limitée |
| Dépendance à un tiers | Dépendance aux plateformes | Dépendance à l’exploitant pour la gestion mais paiement des loyers garanti. |
| Risque financier | Revenus irréguliers, impactés par la conjoncture et le tourisme | Limité. Si l’exploitant fait faillite vous récupérez votre bien |
LMNP et plus value, à quoi s’attendre en matière d’imposition ?
Si les loyers ne sont pas imposable en LMNP, la plus-value, quant à elle, est imposée à hauteur de 19 %. Mais elle bénéficie d’un abattement de 6 % par an dès la 5ème année de détention du bien, puis 4 % la 22ème année. Au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôt.
| Nombre d'année de possession | Abattement impot sur le revenu |
|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% |
| 6 à 21 ans | 6 % / an |
| 22 ans | 4 % |
| Au delà de 22 ans | Exonération totale de l'impôt sur le revenu |
Comment s’immatriculer en LMNP ?
Votre courtier vous aidera à choisir la bonne immatriculation.
Nos conseillers experts vous guideront vers le meilleur choix : LMNP en indivision, SARL de famille, micro BIC, régime réel, régime réel simplifié, …
2 choix sont possibles pour l’imposition du LMNP :
Le régime Micro-BIC
Si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € / an, cela permet un abattement forfaitaire de 50% (incluant l’amortissement du bien)
Le régime réel
Au-delà de 77 700 €, vous basculez dans ce régime qui permet une déduction plus importante (charges, intérêts d’emprunts, frais et amortissement)
En LMNP réel, vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée de 20 à 30 ans.
Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?
Le déficit se créé quand les charges déductibles liées à l’activité de location meublée sont supérieures aux revenus locatifs perçus.
Parmi les charges déductibles, on trouve : les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les travaux, les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion, les frais de l’expert comptable …
Bon à savoir pour le déficit LMNP :
- Vous ne déduisez votre déficit locatif que sur les revenus locatifs et non sur le revenu global
- L’excédent de déficit peut être reporté sur les 10 années suivantes
- Il n’est possible de bénéficier du déficit qu’en optant pour le régime réel d’imposition.
Le suivi comptable du déficit peut être technique, l’utilisation d’un cabinet d’experts comptables est indispensable pour ne pas faire d’erreur. Son coût est restreint, il tourne généralement autour de 40 € / mois
Bien choisir son type de bail LMNP
Il existe 3 types de baux à choisir lors de l’achat d’un bien en LMNP.
- Bail commercial
C’est un contrat établit entre le propriétaire et l’entreprise gestionnaire de la résidence de service.
Durée : au moins 9 ans
Avantages : garantie de loyer, investissement clé en main, récupération de la TVA - Bail d’habitation meublé
Aussi appelé bail civil ou bail RP
Durée : au moins un an (9 mois pour les locations à un étudiant)
Avantages : stabilité du locataire, ciblage des locataires, renouvellement automatique du bail. - Bail mobilité
Durée : de 1 à 10 mois
Avantages : prix du loyer libre, durée flexible
Dans quels cas peut-on perdre son statut de LMNP ?
Plusieurs cas de figure peuvent entrainer la perte du statut LMNP avec des conscéquences financières importante pour l’investisseur.
- Les revenus locatifs dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié de vos revenus globaux. Vous basculerez alors en (LMP : Loueur Meublé Professionnel)
- La vente du bien entraîne automatiquement la fin de l’activité de LMNP. Bien entendu, il faut avoir déclaré la vente auprès de l’administration fiscale.
- Le non-respect des conditions liées à la location meublée
- Si le bail commercial n’a pas été renouvelé
Quels sont les biens disponibles en LMNP ?
Pour avoir un aperçu de l’ensemble des biens disponibles en LMNP, rencontrez votre conseiller. Il a une vision globale de tous les programmes disponibles en temps réel.
Après un audit patrimonial, le conseiller vous proposera un ensemble de biens disponibles correspondant à votre objectif d’investissement.
Comme de nombreux investisseurs, vous souhaitez opter pour le statut LMNP ?
Nos courtiers en immobilier vous accompagnent dans toutes vos démarches liées à ce statut avantageux.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous dès maintenant pour en profiter dès 2025.
