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Investir dans l'immobilier neuf à Marseille en 2025

« En tant qu'expert en investissement immobilier neuf, laissez-nous vous éclairer sur les opportunités et les spécificités de l'investissement à Marseille en 2025. Cette ville, en pleine mutation, offre un potentiel indéniable pour les investisseurs avisés. »
Camil Czajkowski, Expert en investissement immobilier neuf

Pourquoi Marseille est-elle un secteur idéal pour investir en 2025 ?

Marseille présente plusieurs atouts majeurs qui en font un marché attractif pour l'investissement immobilier neuf :

• Dynamisme démographique et économique : Deuxième ville de France en termes de population, Marseille attire chaque année de nouveaux habitants grâce à son dynamisme économique, notamment autour des secteurs portuaires, logistiques, de la santé, du tourisme et du numérique. La présence de grandes écoles et universités garantit également une demande locative étudiante soutenue. Ce flux constant de nouveaux arrivants maintient un taux de vacance locative relativement bas, assurant une bonne rotation des locataires.
• Rénovation urbaine et projets d'envergure : La ville a entrepris de vastes programmes de rénovation urbaine, à l'image du quartier d'affaires Euroméditerranée, qui continue de transformer le nord de la ville. Ces projets apportent de nouvelles infrastructures, des bureaux, des commerces et des logements, améliorant l'attractivité générale et la qualité de vie, ce qui valorise l'immobilier neuf.
• Pénurie de biens neufs et demande soutenue : Malgré les efforts de construction, Marseille fait face à une pénurie de biens neufs par rapport à une demande locative et résidentielle croissante. Cette rareté, combinée au fort attrait de la ville, contribue à la valorisation des prix et à la rapidité de la mise en location. Investir dans le neuf permet de se positionner sur un marché où l'offre peine à suivre la demande.
• Cadre de vie attractif : Son climat ensoleillé, son ouverture sur la Méditerranée, son patrimoine historique et culturel, ainsi que ses calanques, font de Marseille une ville où il fait bon vivre. Cet art de vivre attire aussi bien les familles, les jeunes actifs que les retraités, élargissant le panel des locataires potentiels.

En 2025, Marseille est-elle recommandée pour l'investissement locatif ?

Oui, absolument. En 2025, Marseille reste un choix pertinent pour l'investissement locatif. La croissance démographique et économique de la métropole, couplée à une offre de logements neufs encore insuffisante, crée un environnement propice à la rentabilité locative. Les programmes neufs bénéficient souvent des dernières normes énergétiques (RE2020), ce qui les rend plus attractifs pour les locataires et garantit des charges maîtrisées, un argument de poids dans le contexte actuel. De plus, la forte attractivité touristique de la ville peut ouvrir des perspectives pour des investissements dans la location saisonnière, en fonction du zonage et des réglementations locales.

Marseille est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?

Oui, la ville de Marseille est concernée par l'encadrement des loyers. Cet encadrement est en vigueur depuis le 1er juin 2021 à Marseille et dans certaines communes de la métropole Aix-Marseille-Provence.Cependant, loin d'être un frein, cet encadrement apporte des garanties aux investisseurs. Voici pourquoi :

• Sécurisation de l'investissement : L'encadrement des loyers fixe des loyers de référence, minorés et majorés, pour chaque type de logement et de quartier. Cela apporte une visibilité et une prévisibilité sur les revenus locatifs. L'investisseur sait à l'avance le loyer maximal qu'il pourra demander, ce qui facilite l'établissement de son plan financier et limite les risques de sous-estimation ou de surestimation.
• Protection contre la vacance locative : Des loyers encadrés, c'est aussi la garantie de loyers justes et en adéquation avec le marché local. Cela réduit le risque de survalorisation et, par conséquent, le risque de vacance locative. Un bien au juste prix est un bien loué plus rapidement et sur le long terme.
• Environnement stable pour les locataires : L'encadrement des loyers participe à la stabilisation du marché locatif et rend le logement plus accessible. Un locataire satisfait et dont le loyer est maîtrisé est un locataire qui reste plus longtemps dans le logement, réduisant ainsi le turn-over et les frais de remise en location pour l'investisseur.
• Attractivité du neuf : Le neuf, par sa qualité et ses performances énergétiques, peut souvent prétendre aux loyers les plus élevés dans la fourchette autorisée par l'encadrement. De plus, les dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie, le LMNP ou le LLI peuvent être particulièrement intéressantes suivant votre situation fiscale, n'hésitez pas à faire un test via notre simulateur.

Autres questions qui pourraient intéresser un investisseur immobilier à Marseille

• Les dispositifs de défiscalisation : Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur en 2025. Ces mécanismes peuvent considérablement optimiser la rentabilité de votre investissement, voire, dans certains cas, baisser le coup d'acquisition de moitié (cf. nue propritété).
• La typologie des biens : Marseille est une ville diversifiée. En fonction de votre cible locative (étudiants, jeunes actifs, familles, retraités), la typologie de bien (studio, T2, T3 et plus) et le quartier (centre-ville, quartiers nord en rénovation, quartiers sud plus résidentiels) auront une grande importance. Les petites surfaces (studios, T1, T2) sont généralement très demandées par les étudiants et les jeunes actifs.
• Le marché de la revente : L'investissement dans le neuf à Marseille est aussi une stratégie de valorisation patrimoniale. La modernisation de la ville et la demande constante pour des logements récents et économes en énergie suggèrent une bonne liquidité du marché à la revente à moyen et long terme.
• Les charges de copropriété : Si le neuf offre des garanties en termes de consommation énergétique, il est important de bien étudier les charges de copropriété associées aux programmes, notamment pour les résidences avec des services (concierge, piscine, salle de sport, etc.) qui peuvent impacter la rentabilité nette.

En résumé, investir dans l'immobilier neuf à Marseille en 2025 est une démarche judicieuse. La ville offre un mélange de dynamisme, de projets de développement et une demande locative forte, le tout dans un cadre de vie exceptionnel. L'encadrement des loyers, loin d'être un obstacle, contribue à stabiliser le marché et à sécuriser votre investissement sur le long terme.