Plus de 141 appartements en immobilier neuf
à 69000 LYON (Toute la ville)

« En tant qu'expert en investissement immobilier neuf avec plus de 20 ans d'expérience sur le secteur de Lyon et ses alentours, je suis ravi de vous apporter un éclairage objectif et détaillé. Ce marché est complexe mais offre de réelles opportunités pour les investisseurs avertis. »
Damien Sauzon, Expert en investissement immobilier neuf

Pourquoi le secteur de Lyon est idéal pour investir ?

Le dynamisme de Lyon en fait un territoire de choix pour l'investissement immobilier. Plusieurs facteurs clés expliquent son attractivité :

• Taux de vacance locative extrêmement bas : Le marché locatif lyonnais est très tendu. En 2022, le taux de vacance structurelle (logements vacants depuis au moins 2 ans) pour la ville de Lyon était d'environ 1,14 %. C'est un indicateur fort d'une demande locative soutenue et d'un faible risque de vacance pour les propriétaires.
• Pénurie structurelle de biens neufs : Lyon connaît une pénurie persistante de logements, qu'ils soient à l'achat ou à la location. Malgré une augmentation moyenne de la population de 12 500 habitants par an, la production de logements neufs (environ 3 000 en 2021) est largement insuffisante face aux besoins (estimés à 8 000 logements par an). Cette rareté du foncier disponible, notamment dans les arrondissements centraux (Presqu'île, Croix-Rousse, Vieux Lyon), entraîne une pression constante à la hausse sur les prix et assure une forte valorisation des biens neufs. La Métropole de Lyon a récemment débloqué un plan d'urgence pour soutenir la réalisation de 7 000 logements, preuve de l'ampleur du besoin.
• Atouts économiques et démographiques majeurs :
  • Dynamisme économique : Lyon est le deuxième pôle économique de France et figure dans le top 20 des métropoles les plus riches d'Europe. Labellisée French Tech, elle excelle dans les nouvelles technologies, la santé (Lyonbiopôle) et la logistique.
  • Croissance démographique : La population lyonnaise croît de plus de 5 % par an depuis près de 10 ans, ce qui en fait l'une des villes avec la plus forte croissance démographique en France.
  • Pôle universitaire : Lyon abrite le deuxième plus grand pôle universitaire de France après Paris, avec plus de 110 000 étudiants, garantissant une demande locative constante pour les petites surfaces.
  • Qualité de vie et projets urbains : La ville bénéficie d'un cadre de vie attractif, d'une excellente connectivité et de nombreux projets urbains qui participent à la modernisation et à la valorisation de certains quartiers (ex: Gerland, développement du tramway).

En 2025, ce secteur est-il recommandé pour l’investissement locatif ?

Oui, absolument. En 2025, le secteur de Lyon et de sa métropole reste fortement recommandé pour l'investissement locatif. La conjoncture actuelle, marquée par une demande locative toujours supérieure à l'offre et une croissance démographique soutenue, assure une sécurité et une rentabilité intéressantes pour les investisseurs.Les prix immobiliers à Lyon continuent de grimper, avec un prix moyen pour un appartement aux alentours de 4 956 €/m² en 2025, et jusqu'à 6 537 €/m² pour une maison. Cette tendance haussière est d'ailleurs attendue sur les 10 prochaines années. Les rendements bruts moyens varient de 3 à 6 %, pouvant atteindre 4,5 % à 6 % pour les studios et petites surfaces (très prisées par les étudiants) et même 6 à 8 % pour la location meublée courte durée (sous réserve de respecter les réglementations locales qui se durcissent). Les grandes surfaces offrent des rendements légèrement inférieurs mais une stabilité sur le long terme.Les villes périphériques de la métropole, comme Villeurbanne, Oullins ou Saint-Genis-Laval, deviennent également très attractives grâce à des prix au mètre carré plus abordables et un développement urbain et des transports en commun significatifs, offrant d'excellentes opportunités de rendement.

Le secteur est-il concerné par l’encadrement des loyers ?

Oui, la ville de Lyon est concernée par l'encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021, pour une durée expérimentale de 5 ans. Il est donc toujours en vigueur en 2025.Cependant, cet encadrement n'est absolument pas un frein à l'investissement ; il apporte même des garanties aux investisseurs :

• Fonctionnement : Il s'agit d'un dispositif qui fixe des plafonds de loyers, basés sur des loyers de référence établis par l'État. Ces loyers de référence varient en fonction de la zone géographique précise du logement, de sa typologie (nombre de pièces, vide/meublé), de son année de construction, et de ses caractéristiques (étage, présence d'ascenseur, etc.). Un loyer majoré (loyer de référence + 20 %) et un loyer minoré (loyer de référence - 30 %) sont définis.
• Une garantie pour l'investisseur : L'encadrement des loyers, loin d'être un obstacle, offre une meilleure visibilité et sécurise l'investissement locatif. Il régule le marché, évite les bulles spéculatives sur les loyers et assure une stabilité du revenu locatif. Pour l'investisseur, cela signifie moins d'incertitude quant aux revenus futurs et une meilleure protection contre les fluctuations imprévues du marché. Bien que les sanctions en cas de non-respect soient rares en 2025, il est crucial de se conformer à la réglementation pour assurer une gestion sereine de son bien. Cela contribue à un marché plus sain et plus durable, bénéfique à la fois pour les locataires et les propriétaires.

Autres questions qui pourraient intéresser un investisseur immobilier :

• Fiscalité : Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en réel est particulièrement attractif à Lyon, offrant des avantages fiscaux intéressants par l'amortissement du bien immobilier.
• Choix des quartiers : Pour les investissements dans le neuf, les 3ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements de Lyon concentrent l'essentiel des programmes. Pour un investissement plus patrimonial, la Presqu'île ou le Vieux Lyon sont des valeurs sûres, mais le foncier y est quasi inexistant pour le neuf. La périphérie offre un meilleur rapport qualité/prix/rendement.
• Performance énergétique : Avec l'évolution de la législation, la performance énergétique des logements devient un critère de plus en plus important. Les biens neufs sont par définition aux dernières normes, ce qui constitue un atout majeur et une garantie de pérennité pour votre investissement. Les logements plus anciens, notamment ceux classés F ou G, sont soumis à des restrictions d'augmentation de loyer, ce qui rend le neuf d'autant plus pertinent.

En conclusion, Lyon et ses alentours représentent un marché immobilier neuf dynamique et sûr pour les investisseurs en 2025. La forte demande, la pénurie de l'offre et l'encadrement des loyers (qui stabilise le marché) créent un environnement propice à un investissement locatif rentable et pérenne.