Dispositif Malraux
Investir dans le patrimoine Français et optimiser sa fiscalité
Le dispositif Malraux, du nom de l'ancien ministre de la Culture André Malraux, est un dispositif fiscal français qui vise à encourager la restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), devenues Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) et Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Cette loi a été instaurée le 4 août 1962 et elle est toujours d’actualité en 2026.
L’investissement en Malraux représente surtout une formidable opportunité de défiscalisation à hauteur de 22 à 30% du montant des travaux. Ce type d’investissement s’adresse tout particulièrement aux investisseurs ayant une fiscalité importante.
Définition Conditions d’accès Avantages / Inconvénients Exemple d'investissement Programmes Malraux 2026 Prendre RDV FAQ
Qu'est-ce que le dispositif Malraux 1962 ?
Le dispositif Malraux est une loi de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la réalisation de travaux de restauration complète d’immeubles situés dans des zones de protection du patrimoine.
Exemple de bâtiment réhabilité en loi Malraux à Pont-Saint-Esprit (30130)
Les objectifs du dispositif Malraux
- Préservation du patrimoine : encourager la rénovation et la valorisation du patrimoine architectural français.
- Amélioration de l’habitat : offrir des logements de qualité dans des secteurs historiques.
- Dynamisation des centres-villes : contribuer à la revitalisation des centres anciens.
De plus, les travaux de restauration générés par le dispositif Malraux soutiennent l’activité des entreprises du bâtiment spécialisées dans la rénovation du patrimoine, ainsi que d’autres secteurs d’activité liés à l’immobilier et au tourisme.
En restaurant leur patrimoine, les villes rendent leurs centres historiques plus attractifs pour les habitants et les touristes. Cela favorise également le rayonnement culturel et économique du territoire.
Les conditions d'éligibilité
Le bien immobilier
Pour une réduction de 30%, l’immeuble doit être situé dans plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un quartier Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
Pour une réduction de 22%, l’immeuble doit se trouver dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme défini comme d’utilité publique (la DUP, doit être demandée par la mairie).
Les travaux
Les travaux doivent concerner une restauration complète et être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France (ABF) et respecter un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
Sont concernés, les travaux de :
- Rénovation lourde (structure, toiture, façade).
- Mise aux normes des installations (électricité, isolation).
- Amélioration du confort intérieur.
La location
Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée de 9 ans.
Il ne peut être loué à un membre de la famille.
Les avantages et inconvénients du dispositif
Inconvénients
- Pas de déduction lors de plus-value immobilière (car les travaux ont déjà donné droit à une réduction fiscale)
- Le logement doit être loué nu pendant 9 ans
Avantages
- Taux de réduction entre 22 ou 30 % selon la localisation du bien
- Aucune contrainte sur les loyers ni sur les revenus des locataires
- Investissement dans des quartiers attractifs et patrimoniaux
- Réduction d’impôt immédiate
- Hors plafonnement des niches fiscales
- 100 000 € / an pendant 4 ans donc jusqu’à 400 000€ de travaux
Une durée de conservation supérieure à 15 ans est préconisée dans cette catégorie d’actifs.
Certains montages nécessitent une conservation supérieure à 20 ans pour des sujets relatifs à la plus-value immobilière.
Vous avez une question sur la déduction fiscale permise par le dispositif Malraux ?
Prenez rendez-vous avec un de nos experts
Les étapes clés de la création d’investissements en Malraux
- Choix du bien : sélection d’un immeuble éligible dans un secteur protégé.
- Étude de faisabilité : évaluation du coût des travaux et du potentiel locatif.
- Obtention des autorisations : déposer un dossier de permis de construire et obtenir l’accord de l’ABF.
- Réalisation des travaux : confier les travaux à des professionnels qualifiés et respecter le PSMV.
- Mise en location : louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 9 ans.
Meilleur Investissement Immobilier intervient après la 3ème étape, quand toutes les autorisations ont été obtenues et que le volume de travaux à réaliser est clairement défini et planifié dans le temps.
Quand vous investissez en Malraux avec nous, vous savez que vous investissez dans des logements à forte valeur ajoutée, qui respectent un cahier des charges précis. L’architecte des bâtiments de France veille à faire respecter les normes en vigueur sur les bâtiments souvent classés au patrimoine historique.
Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
Ce document s’inspire de la vente en l’état de futur achèvement (VEFA).
Il comporte les éléments suivants :
- Description et caractéristiques de l’immeuble
- Travaux à réaliser en détail
- Prix de l’immeuble
- Délai de réalisation des travaux
- Garantie financière d’achèvement (GFA)
- Assurances de responsabilité et dommages souscrits par le vendeur concernant les travaux
Exemple d’un investissement Malraux
Caractéristiques du programme
Ville : Carcassonne
Logements : Appartements, Maisons
Lots restants : 19
Quote-part travaux : 85 %
Niché au cœur de la bastide saint-louis à Carcassonne, il s’agit d’une réhabilitation haut de gamme.
Les vitraux, fresques murales, parquets en point de Hongrie, dorures et boiseries vous immergent immédiatement dans l’élégance de l’architecture Second Empire.
Exemple d’un investissement Malraux sur un T1 à 146 025 €
T1 de 25 m2
Prix du foncier : 18 128 €
Prix des travaux : 127 897 €
La réduction fiscale liée à cet investissement immobilier est de 38 369 €.
127 897 x 30 % = 38 369 € soit 12 790 € / an pendant 3 ans.
En cas d’imposition inférieure à 12 790 €, des solutions existent pour étaler. Veuillez contactez un de nos experts.
Vous souhaitez réduire vos impôts en investissant dans la restauration du patrimoine ?
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos experts pour faire le point sur les meilleures opportunités d’investissement en Malraux et pour calculer les futures économies d’impôts que vous réaliserez avec ce dispositif en 2026.
Exemples de biens neufs disponibles en Malraux 2026
Malraux à Paris et alentours
Il existe un total de 1 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Malraux, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Malraux à Nîmes et alentours
Il existe un total de 9 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Malraux, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Le Carré des Ursulines
À partir de
234 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
11 appartements
NÎMES : Régale
À partir de
373 400€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
3 appartements
NÎMES : Nationale
À partir de
336 650€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
CARRE MITHRAS
À partir de
324 000€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
5 appartements
L’Orangerie – VILLENEUVE-LÈS-AVIGNON (30)
À partir de
280 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Derniers lots
1 appartement
2 maisons
La Maison Saint Castor – NIMES
À partir de
8 160€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 4 pièces
Disponible
10 appartements
Malraux à Metz et alentours
Il existe un total de 7 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Malraux, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
METZ : Abbé RISSE
À partir de
330 890€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
2 appartements
METZ : Marchant
À partir de
407 360€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
2 appartements
COMMANDERIE SAINT ANTOINE
À partir de
204 120€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Derniers lots
4 appartements
METZ : Belvédère de Jaumont
À partir de
441 900€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
3 appartements
METZ : Haute-Seille
À partir de
354 500€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Disponible
11 appartements
Le Carré Messin
À partir de
315 036€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
4 appartements
Il existe un total de 92 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Malraux, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
26 BIS RUE DE LA CONCORDE
À partir de
291 103€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
5 appartements
626 Rue Moulin Biguey
À partir de
278 100€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
2 maisons
1 appartement
Les Appartements du Palais
À partir de
253 200€
Prix direct promoteur1 pièce
Disponible
6 appartements
Les Jardins du Capitole
À partir de
267 394€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
5 appartements
ALBI : Georges Pompidou
À partir de
172 200€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Disponible
10 appartements
NANCY : Vallin
À partir de
360 000€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
METZ : Abbé RISSE
À partir de
330 890€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
2 appartements
METZ : Marchant
À partir de
407 360€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
2 appartements
PASSAGE DE L’ILL
À partir de
120 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
6 appartements
1 local comm.
COMMANDERIE SAINT ANTOINE
À partir de
204 120€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Derniers lots
4 appartements
LES PENITENTES
À partir de
102 000€
Prix direct promoteur4 pièces
Derniers lots
1 local comm.
1 appartement
METZ : Belvédère de Jaumont
À partir de
441 900€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
3 appartements
METZ : Haute-Seille
À partir de
354 500€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Disponible
11 appartements
GRASSE : La Pouost
À partir de
93 822€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
Le Carré des Ursulines
À partir de
234 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
11 appartements
FAQ : Tout savoir sur le dispositif Malraux (restauration immobilière)
1. Qu'est-ce que le dispositif Malraux et quel est son principe ?
La loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) est un mécanisme de défiscalisation destiné à favoriser la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs historiques protégés. En contrepartie de la réalisation de travaux de restauration suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt directe sur son revenu.
2. Quel est le montant de la réduction d'impôt et comment est-il calculé ?
L’avantage fiscal correspond à un pourcentage calculé exclusivement sur le montant des travaux de restauration éligibles :
- 30 % de réduction d’impôt pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.
- 22 % de réduction d’impôt pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont la restauration est déclarée d’utilité publique.
- Plafond pluriannuel : les travaux déductibles sont plafonnés à 400 000 € sur une période globale de 4 années consécutives, soit une réduction d’impôt maximale de 120 000 € (à 30 %) ou 88 000 € (à 22 %).
3. La réduction d'impôt Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ?
Non. C’est l’un des atouts majeurs du dispositif Malraux : l’avantage fiscal est totalement exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il s’agit d’un outil privilégié pour les contribuables fortement imposés (TMI 30 %, 41 % ou 45 %) ayant déjà atteint le plafond des niches ordinaires.
4. Quels sont les engagements de location pour le propriétaire ?
Pour valider définitivement la réduction d’impôt accordée :
- Le logement doit être mis en location nue (non meublée) à titre de résidence principale du locataire dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- L’engagement de location est de 9 ans minimum.
- Interdiction familiale : contrairement à la loi Denormandie, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant (parents ou enfants).
5. Y a-t-il des plafonds de loyer ou de ressources pour les locataires ?
Non. Contrairement aux dispositifs comme le Pinel, le Denormandie ou le statut Jeanbrun, la loi Malraux n’impose aucun plafond de loyer ni aucun plafond de ressources pour les locataires. Vous pouvez fixer le loyer librement au prix du marché local.
6. Que se passe-t-il si la réduction d'impôt dépasse le montant de mon impôt annuel ?
Si la réduction d’impôt obtenue une année donnée excède le montant de votre impôt sur le revenu dû, le solde non utilisé est reportable sur l’impôt des 3 années suivantes.
Vous souhaitez investir en Malraux ?
Malraux est un dispositif avantageux pour baisser votre fiscalité sur 2026.
Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour voir tous les biens disponibles en Malraux d’un seul coup d’oeil.
Et si vous avez des questions sur ce dispositif, il se fera un plaisir d’y répondre. Rencontrons-nous :
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