Dispositif Malraux
Investir dans le patrimoine Français et optimiser sa fiscalité
Le dispositif Malraux, du nom de l'ancien ministre de la Culture André Malraux, est un dispositif fiscal français qui vise à encourager la restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), devenues Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) et Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Cette loi a été instaurée le 4 août 1962 et elle est toujours d’actualité en 2025.
L’investissement en Malraux représente surtout une formidable opportunité de défiscalisation à hauteur de 22 à 30% du montant des travaux. Ce type d’investissement s’adresse tout particulièrement aux investisseurs ayant une fiscalité importante.
Qu'est-ce que le dispositif Malraux 1962 ?
Le dispositif Malraux est une loi de défiscalisation qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la réalisation de travaux de restauration complète d’immeubles situés dans des zones de protection du patrimoine.
Exemple de bâtiment réhabilité en loi Malraux à Pont-Saint-Esprit (30130)
Les objectifs du dispositif Malraux
- Préservation du patrimoine : encourager la rénovation et la valorisation du patrimoine architectural français.
- Amélioration de l’habitat : offrir des logements de qualité dans des secteurs historiques.
- Dynamisation des centres-villes : contribuer à la revitalisation des centres anciens.
De plus, les travaux de restauration générés par le dispositif Malraux soutiennent l’activité des entreprises du bâtiment spécialisées dans la rénovation du patrimoine, ainsi que d’autres secteurs d’activité liés à l’immobilier et au tourisme.
En restaurant leur patrimoine, les villes rendent leurs centres historiques plus attractifs pour les habitants et les touristes. Cela favorise également le rayonnement culturel et économique du territoire.
Les conditions d'éligibilité
Le bien immobilier
Pour une réduction de 30%, l’immeuble doit être situé dans plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un quartier Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
Pour une réduction de 22%, l’immeuble doit se trouver dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme défini comme d’utilité publique (la DUP, doit être demandée par la mairie).
Les travaux
Les travaux doivent concerner une restauration complète et être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France (ABF) et respecter un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
Sont concernés, les travaux de :
- Rénovation lourde (structure, toiture, façade).
- Mise aux normes des installations (électricité, isolation).
- Amélioration du confort intérieur.
La location
Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant une durée de 9 ans.
Il ne peut être loué à un membre de la famille.
Les avantages et inconvénients du dispositif
Inconvénients
- Pas de déduction lors de plus-value immobilière (car les travaux ont déjà donné droit à une réduction fiscale)
- Le logement doit être loué nu pendant 9 ans
Avantages
- Taux de réduction entre 22 ou 30 % selon la localisation du bien
- Aucune contrainte sur les loyers ni sur les revenus des locataires
- Investissement dans des quartiers attractifs et patrimoniaux
- Réduction d’impôt immédiate
- Hors plafonnement des niches fiscales
- 100 000 € / an pendant 4 ans donc jusqu’à 400 000€ de travaux
Une durée de conservation supérieure à 15 ans est préconisée dans cette catégorie d’actifs.
Certains montages nécessitent une conservation supérieure à 20 ans pour des sujets relatifs à la plus-value immobilière.
Vous avez une question sur la déduction fiscale permise par le dispositif Malraux ?
Prenez rendez-vous avec un de nos experts
Les étapes clés de la création d’investissements en Malraux
- Choix du bien : sélection d’un immeuble éligible dans un secteur protégé.
- Étude de faisabilité : évaluation du coût des travaux et du potentiel locatif.
- Obtention des autorisations : déposer un dossier de permis de construire et obtenir l’accord de l’ABF.
- Réalisation des travaux : confier les travaux à des professionnels qualifiés et respecter le PSMV.
- Mise en location : louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 9 ans.
Meilleur Investissement Immobilier intervient après la 3ème étape, quand toutes les autorisations ont été obtenues et que le volume de travaux à réaliser est clairement défini et planifié dans le temps.
Quand vous investissez en Malraux avec nous, vous savez que vous investissez dans des logements à forte valeur ajoutée, qui respectent un cahier des charges précis. L’architecte des bâtiments de France veille à faire respecter les normes en vigueur sur les bâtiments souvent classés au patrimoine historique.
Le contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR)
Ce document s’inspire de la vente en l’état de futur achèvement (VEFA).
Il comporte les éléments suivants :
- Description et caractéristiques de l’immeuble
- Travaux à réaliser en détail
- Prix de l’immeuble
- Délai de réalisation des travaux
- Garantie financière d’achèvement (GFA)
- Assurances de responsabilité et dommages souscrits par le vendeur concernant les travaux
Exemple d’un investissement Malraux
Caractéristiques du programme
Ville : Carcassonne
Logements : Appartements, Maisons
Lots restants : 19
Quote-part travaux : 85 %
Niché au cœur de la bastide saint-louis à Carcassonne, il s’agit d’une réhabilitation haut de gamme.
Les vitraux, fresques murales, parquets en point de Hongrie, dorures et boiseries vous immergent immédiatement dans l’élégance de l’architecture Second Empire.
Exemple d’un investissement Malraux sur un T1 à 146 025 €
T1 de 25 m2
Prix du foncier : 18 128 €
Prix des travaux : 127 897 €
La réduction fiscale liée à cet investissement immobilier est de 38 369 €.
127 897 x 30 % = 38 369 € soit 12 790 € / an pendant 3 ans.
En cas d’imposition inférieure à 12 790 €, des solutions existent pour étaler. Veuillez contactez un de nos experts.
Vous souhaitez réduire vos impôts en investissant dans la restauration du patrimoine ?
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos experts pour faire le point sur les meilleures opportunités d’investissement en Malraux et pour calculer les futures économies d’impôts que vous réaliserez avec ce dispositif en 2025.
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Et si vous avez des questions sur ce dispositif, il se fera un plaisir d’y répondre. Rencontrons-nous :
