Dispositif LLI
L’investissement dans l'immobilier locatif neuf
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif étatique conçu pour faciliter l'accès au logement dans des zones urbaines dynamiques, caractérisées par une forte demande locative. Ciblant des secteurs attractifs sélectionnés par le ministère des finances, le LLI offre des avantages distincts de l'investissement Pinel, tout en demeurant particulièrement intéressant pour les investisseurs particuliers grâce à un marché locatif de qualité, répondant ainsi à une double vocation économique et sociale.
Dans cet article, nous aborderons les points suivants :
Définition du LLI
Conditions d’accès
Avantages / Inconvénients
Optimisation fiscale via SCI
Définition et objectifs du LLI
LLI signifie Logement Locatif Intermédiaire, il ne s’agit pas de logements sociaux, mais de logements destinés aux ménages ayant des revenus trop élevés pour un logement social, mais insuffisant pour le marché libre.
En LLI, les locataires sont équivalents à ceux qui habitaient des logements Pinel.
La France connaît une crise du logement due à un manque d’offre face à une demande grandissante, aggravée par une diminution des nouvelles constructions. La classe moyenne rencontre des difficultés pour se loger dans les zones où la demande est forte.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est présenté comme une solution à ce problème, offrant aux locataires des loyers abordables et adaptés à leurs besoins actuels.
Le LLI représente également une nouvelle opportunité pour les investisseurs immobiliers, car elle est en adéquation avec les conditions actuelles du marché.
Les conditions d'accès
Pour le bien
- Le logement doit être neuf
- Situé en zone tendue (ABIS, A & B1)
- Loyer plafonné (comme Pinel)
Pour l’acquéreur
- Mise en location de 15 ans minimum
- Acquisition via une personne morale
Pour le locataire
- Plafonds de ressources (comme Pinel)
- Le logement doit être sa résidence principale
Quels sont les plafonds de ressources des locataires en LLI ?
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| + 1 enfant | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| + 2 enfants | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| + 3 enfants | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| + 4 enfants | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Majoration par pers. supp. | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € |
Quels sont les plafonds de loyer en LLI ?
| Zone | Loyer max. hors charges |
|---|---|
| Zone A Bis | 19,51 €/m² |
| Zone A | 14,49 €/m² |
| Zone B1 | 11,68 €/m² |
Les avantages et inconvénients du dispositif
Avantages
- Prix réduit grâce à une TVA à seulement 10% au lieu de 20%
- Remboursement de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans
- Donation du vivant : pas d’impôt sur les plus-values
- Possibilité de loger un descendant/proche
- Complément de retraite
- Outil de transmission optimisé via la SCI
Inconvénients
- Loyer et ressources plafonnés identique au dispositif Pinel
- Comptabilité obligatoire dans le cadre d’une SCI
- Durée de détention 15 ans
Exemple d’investissement LLI sur un T2 à Tours
Un appartement T2 neuf de 46 m2 à Tours (zone B1), vendu 192 000 € en Pinel en 2024 est à 176 000 € en LLI en 2025, soit une économie de TVA de 16 000 €Crédit d'impôt : économie de 14 400 € sur 15 ans (correspondant à une taxe foncière moyenne de 960 € / an)
Revenus locatifs sur 15 ans : 640 € x 12 mois x 15 ans = 115 000 €
Vous avez une question sur la réduction d’impôt permise par le dispositif LLI ?
L’optimisation fiscale via la SCI
Une SCI est une structure qui permet de détenir et de gérer un ou plusieurs biens avec plusieurs associés. Pour les SCI familiale, c’est un outil de transmission idéal.
Dans le contexte d’une Société Civile Immobilière (SCI), les mentions « à l’IR » et « à l’IS » font référence au régime d’imposition de la société.
SCI à l’IR : imposition des revenus directement au niveau des associés.
- Plus-value à la revente optimisée
SCI à l’IS : imposition des bénéfices au niveau de la société, puis imposition des dividendes éventuels au niveau des associés.
- Optimisation de la fiscalité des loyers pendant la durée de détention
- En SCI à l’IS, interrogez nos conseillers pour le calcul de la plus-value
Si vous êtes sur le point de faire votre premier investissement, tous ces acronymes de structures peuvent paraître “rugueux”, et c’est normal. Nos experts sont là pour répondre à toutes vos questions et vous aider sur la mise en place. Vous en ferez l’expérience, après votre premier rendez-vous, tout vous semblera déjà beaucoup plus clair.
Simulation : investissement en LLI nu en SCI à l’IS
T2 de 42 m2 à Nancy
Prix : 143 917 € TVA 10 %
Type : T2 – 42 m2 en zone B1
Loyer (non meublé) : 547 €
TMI : 30%
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