Dispositif LMNP
Investir en LMNP, le meilleur dispositif d'investissement en 2026 ?
Le LMNP, abréviation de Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal français qui existe depuis 1949. Il est ainsi l’un des plus vieux dispositifs fiscaux du pays, comme le dispositif Malraux.
Depuis la récente fin de la loi Pinel, nombreux sont les investisseurs à opter pour l’investissement immobilier en LMNP. Dans cet article, nous allons nous attarder sur les avantages de ce dispositif. Quelles sont les conditions pour en bénéficier et quels sont les changements à venir ?
Le dispositif séduit notamment par son rendement locatif attractif, qui peut généralement se situer entre 3 % et 5 % brut par an selon le type de bien, son emplacement et son mode de gestion.
Dans cet article, nous aborderons les points suivants :
Conditions d’accès
Avantages / Inconvénients
Les résidences services
AirBnb Vs LMNP
LMNP et imposition
Programmes LMNP 2026
Les conditions d’éligibilité du statut LMNP concernant le logement
Le régime choisi en utilisant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous offre différents avantages. De manière générale, quatre conditions principales doivent être respectées pour profiter des avantages de ce statut fiscal.
LMNP en résidence de services
- Investir dans une résidence de service
- Louer un bien étant meublé
- Louer un bien sous un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans
- Proposer au moins 3 de ces services : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison
- Le logement doit comporter les équipements obligatoires prévus par le décret du 31 juillet 2015.
LMNP non géré
- Louer un bien étant meublé
- Ne pas être dans une résidence de services
- Être à usage d’habitation
- Le logement doit faire au moins 9m2
Liste des équipements obligatoires pour bénéficier du statut de "meublé"
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Les conditions d’éligibilité du statut LMNP concernant l'investisseur
- Être un particulier ayant avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel
- La location du logement ne doit pas être l’activité principal de l’acquéreur. (La limite de recette locative LMNP étant limité à 23 000 € / an et ne doit pas représenter plus de 50 % des revenus de l’investisseur.)
Les raisons d’investir sous le statut de LMNP
- Des biens abordables : les résidences de service affichent souvent des prix accessibles.
- Dans certaines villes, des studios sont par exemple disponibles à la vente à partir de 90 000 €. C’est notamment le cas avec le LMNP ancien, dit également LMNP secondaire.
- Une rentabilité performante : les investissements réalisés sous le statut de LMNP assurent une rentabilité intéressante.
- Anticiper la retraite : un investissement sous le LMNP génère un revenu net d’impôts qui constitue un revenu complémentaire pour votre retraite.
- Construire son patrimoine : le LMNP constitue un bon biais pour commencer à construire un patrimoine immobilier.
Dispositif LMNP avantages et inconvénients
Les inconvénients du LMNP
- En régime réel, peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.
- En LMNP non géré, il faut être capable de trouver rapidement les locataires ou faire appel à une gestion locative compétente en la matière.
- Il ne faut pas dépasser le seuil de 23 000 € de revenus locatif ou 50 % du revenus du foyer fiscal au risque de passer en LMP.
- En LMNP géré, il n’y a aucun droit de regard sur les locataires.
Pour définir si le LMNP est le dispositif le plus avantageux pour vous, nos conseillers se tiennent à votre disposition.
Les avantages du LMNP
- Une garantie de revenus locatifs (pour les résidences de services *)
- Une gestion du bien autonome (pour les résidences de services)
- Amortissement du biens et du mobilier
- Pas de plafond de ressources pour les locataires
- Des revenus locatifs non imposables pendant 20 ans
- Récupération de la TVA sur les biens neufs
- Fiscalité attractive en régime réel
* Résidences pour sénior, résidences étudiantes, résidences de tourisme.
Zoom sur les résidences de services
En résidence de services, la gestion du logement est confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial. Cela permet à l’investisseur de bénéficier de revenus locatifs plus réguliers selon les conditions du bail.
LMNP en résidence étudiante
Une résidence étudiante semble être l’un des biens immobiliers les plus avantageux avec un investissement sous le statut de LMNP. En effet, ce type de bien jouit souvent de tarifs abordables et sait également attirer de futurs potentiels locataires. Les services qu’il offre, mais aussi son emplacement souvent idéal au sein d’une ville, constituent des arguments significatifs en faveur d’un investissement sous le statut de LMNP.
LMNP en résidence sénior
Parfois injustement confondus avec les EHPAD, la résidence sénior tient bien plus du « club de vacances pour sénior » que d’un hôpital… Voyez plutôt, cet exemple de projet de résidence sénior.
LMNP en résidence vacances
Avec un rendement brut qui varie entre 4 et 6 %, l’investissement dans une résidence vacances constitue une bonne opportunité. Sans compter le fait que vous pourrez profiter vous aussi de la résidence à des tarifs avantageux.
Pour aller plus loin sur le LMNP...
La suppression du LMNP est-elle à l’ordre du jour en 2026 ?
Le statut LMNP n’est pas remis en cause en 2026. Le projet de loi de finance ne prévoit aucun changement à ce sujet.
LMNP géré VS Airbnb, ne vous faites pas avoir !
Si la mise en Airbnb peut sembler alléchante, il est important de savoir que de nombreuses municipalités font la chasse aux investisseurs qui utilisent cette plateforme. Et certains changements de règles sur la commune de votre bien pourraient alors vous coûter très cher…
Voici un tableau comparatif des désavantages entre la location Airbnb et l’investissement géré (avec bail commercial)
 Airbnb (Location saisonnière) |  LMNP géré (Résidence de services) | |
|---|---|---|
| Gestion | Très chronophage : annonces, ménage, check-in/out | Entièrement déléguée au gestionnaire |
| Réglementation | Durcie en novembre 2024 par la loi Le Meur - quotas de jours louables 120 j/an, jusqu'à 90j/an - amende de 15 000€ en cas de dépassement - enregistrement obligatoire en mairie | Bail commercial solide avec le gestionnaire |
| Rentabilité nette | Potentiellement élevée, mais très variable | Rentabilité garantie et constante |
| Fiscalité | Régime LMNP possible, mais charges plus élevées (ménage, plateforme) | Fiscalité LMNP avantageuse avec amortissements et récupération de TVA |
| Entretien & travaux | À la charge du propriétaire, usure rapide | À la charge du gestionnaire |
| Revente | Revente facile car usage classique | Revente contrainte sur des acheteurs ciblés (investisseurs). Les avantages fiscaux sont transmis au futur acquéreur. |
| Flexibilité | Liberté totale d’utilisation (peut être occupé ou loué à volonté) | Contrat de bail fixe, occupation possible mais limitée |
| Dépendance à un tiers | Dépendance aux plateformes | Dépendance à l’exploitant pour la gestion mais paiement des loyers garanti. |
| Risque financier | Revenus irréguliers, impactés par la conjoncture et le tourisme | Limité. Si l’exploitant fait faillite vous récupérez votre bien |
LMNP et plus value, à quoi s’attendre en matière d’imposition ?
Si les loyers ne sont pas imposable en LMNP, la plus-value, quant à elle, est imposée à hauteur de 19 %. Mais elle bénéficie d’un abattement de 6 % par an dès la 5ème année de détention du bien, puis 4 % la 22ème année. Au-delà de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d’impôts.
| Nombre d'année de possession | Abattement impôt sur le revenu |
|---|---|
| 0 à 5 ans | 0% |
| 6 à 21 ans | 6 % / an |
| 22 ans | 4 % |
| Au delà de 22 ans | Exonération totale de l'impôt sur le revenu |
Ce qui change depuis 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les amortissements effectivement déduits au régime réel sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
L’exonération après 22 ans concerne l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans de détention.
Comment s’immatriculer en LMNP ?
Depuis 2023, les formalités de début d’activité LMNP sont réalisées en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises. La location meublée est fiscalement imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Votre courtier vous aidera à choisir la bonne immatriculation.
Nos conseillers experts vous guideront vers le meilleur choix : LMNP en indivision, SARL de famille, micro BIC, régime réel, régime réel simplifié, … 2 choix sont possibles pour l’imposition du LMNP :
Le régime Micro-BIC
Si vos recettes n’excèdent pas 77 700 € / an, cela permet un abattement forfaitaire de 50 % (incluant l’amortissement du bien)
Le régime réel
Au-delà de 77 700 €, vous basculez dans ce régime qui permet une déduction plus importante (charges, intérêts d’emprunts, frais et amortissement)
En LMNP réel, vous allez pouvoir amortir 85 % de la valeur du bien sur une durée de 20 à 30 ans.
Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?
Le déficit se créé quand les charges déductibles liées à l’activité de location meublée sont supérieures aux revenus locatifs perçus.
Parmi les charges déductibles, on trouve : les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les travaux, les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion, les frais de l’expert comptable …
Bon à savoir pour le déficit LMNP :
- Vous ne déduisez votre déficit locatif que sur les revenus locatifs et non sur le revenu global
- L’excédent de déficit peut être reporté sur les 10 années suivantes
- Il n’est possible de bénéficier du déficit qu’en optant pour le régime réel d’imposition.
L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé au régime réel afin de sécuriser les déclarations fiscales.
Les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit LMNP : la fraction d’amortissement qui ne peut pas être déduite est reportée sur les exercices suivants.
Bien choisir son type de bail LMNP
Il existe 3 types de baux à choisir lors de l’achat d’un bien en LMNP.
- Bail commercial
C’est un contrat établi entre le propriétaire et l’entreprise gestionnaire de la résidence de service.
Durée : au moins 9 ans
Avantages : garantie de loyer, investissement clé en main, récupération de la TVA (soumise à plusieurs conditions, notamment concernant les services proposés par la résidence) - Bail d’habitation meublé
Aussi appelé bail civil ou bail RP
Durée : au moins un an (9 mois pour les locations à un étudiant)
Avantages : stabilité du locataire, ciblage des locataires, renouvellement automatique du bail. - Bail mobilité
Durée : de 1 à 10 mois
Avantages : prix du loyer libre, durée flexible
Dans quels cas peut-on perdre son statut de LMNP ?
Plusieurs cas de figure peuvent entrainer la perte du statut LMNP avec des conscéquences financières importante pour l’investisseur.
- Le passage de LMNP à LMP (LMP : Loueur Meublé Professionnel) intervient automatiquement lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ET qu’elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
- La vente du bien entraîne automatiquement la fin de l’activité de LMNP. Bien entendu, il faut avoir déclaré la vente auprès de l’administration fiscale.
- Le non-respect des conditions liées à la location meublée
- Si le bail commercial n’a pas été renouvelé
Questions fréquentes sur le LMNP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le statut LMNP concerne les particuliers qui exercent une activité de location meublée à titre non professionnel. Vous devenez LMP (Loueur Meublé Professionnel) lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 € et qu’elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Le passage en LMP entraîne notamment des règles fiscales et sociales différentes.
Quel régime fiscal choisir : Micro-BIC ou régime réel ?
Le Micro-BIC privilégie la simplicité : pour une location meublée classique de longue durée, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux recettes dans les limites prévues par la réglementation.
Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réellement supportées et d’amortir le bien et le mobilier. Le régime le plus intéressant dépend donc du montant des charges, du financement et de la situation de l’investisseur.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?
Oui, dans certaines situations. La récupération de la TVA concerne notamment certains investissements réalisés en résidence de services lorsque les conditions fiscales sont réunies. Elle ne s’applique donc pas automatiquement à tous les investissements LMNP. Il est important de vérifier l’éligibilité de l’opération avant l’acquisition.
Que se passe-t-il lors de la revente d'un bien LMNP ?
La revente reste possible à tout moment. En LMNP, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements liés à la durée de détention.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements fiscalement déduits au régime réel sont, en principe, réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Certaines résidences de services, notamment étudiantes et seniors, bénéficient toutefois d’une exception.
Quels sont les biens disponibles en LMNP ?
Pour avoir un aperçu de l’ensemble des biens disponibles en LMNP, rencontrez votre conseiller. Il a une vision globale de tous les programmes disponibles en temps réel.
Après un audit patrimonial, le conseiller vous proposera un ensemble de biens disponibles correspondant à votre objectif d’investissement.
Exemples de biens neufs disponibles en LMNP 2026
LMNP à Nice et alentours
Il existe un total de 54 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs lmnp, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Studéa Sophia Antipolis
À partir de
82 064€
Prix direct promoteurDerniers lots
3 appartements
VILLA ARTEO
À partir de
275 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
13 appartements
ROCHEVILLE HOME
À partir de
245 000€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
Les Jardins d’Arcadie II – Cannes II
À partir de
157 811€
Prix direct promoteur2 pièces
Disponible
10 appartements
Nice Saint Augustin
À partir de
76 289€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
Student Factory Nice Gare du Sud
À partir de
93 330€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
LMNP à Marseille et alentours
Il existe un total de 62 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs lmnp, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Saint Luc
À partir de
151 349€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
Campus Canebière
À partir de
64 888€
Prix direct promoteurDerniers lots
3 appartements
Studéa Euroméditerranée Neozen
À partir de
74 840€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
Studéa Euroméditérannée – Les Docks Libres
À partir de
52 585€
Prix direct promoteurDisponible
6 appartements
Le 124
À partir de
89 751€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Derniers lots
2 appartements
Les Jardins de Sormiou
À partir de
92 124€
Prix direct promoteurDisponible
18 appartements
LMNP à Paris et alentours
Il existe un total de 253 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs lmnp, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
CHATEAU DE SAUTOUR
À partir de
276 080€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
6 appartements
Studéa Ivry sur Seine
À partir de
81 184€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
Serene A
À partir de
471 114€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Le Collège 1
À partir de
156 176€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
Les Prunais
À partir de
60 107€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
Twenty Campus
À partir de
115 100€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
LMNP à Bordeaux et alentours
Il existe un total de 65 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs lmnp, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Lucci
À partir de
350 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
Abbey Road
À partir de
339 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
89 RUE HENRI IV
À partir de
477 498€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Studéa Talence
À partir de
72 366€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
Ténéo Apparthôtel Mérignac
À partir de
50 279€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
La Chêneraie
À partir de
140 603€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
LMNP à Lyon et alentours
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Lyon Cité Internationale
À partir de
77 972€
Prix direct promoteur1 pièce
Derniers lots
3 appartements
Oxygène
À partir de
135 913€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
New Legend
À partir de
90 022€
Prix direct promoteurDerniers lots
2 appartements
Lyon Lumière
À partir de
119 000€
Prix direct promoteurDernier lot
1 appartement
Studio 7
À partir de
80 332€
Prix direct promoteurDerniers lots
2 appartements
Staycity Garibaldi
À partir de
140 064€
Prix direct promoteurDerniers lots
2 appartements
Il existe un total de 1902 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs LMNP, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
VILLA KASSAV
À partir de
699 000€
Prix direct promoteur6 pièces
Dernier lot
1 maison
Lucci
À partir de
350 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
Abbey Road
À partir de
339 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
CHATEAU DE SAUTOUR
À partir de
276 080€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
6 appartements
63 RUE NOTRE DAME
À partir de
122 700€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
1 local comm.
89 RUE HENRI IV
À partir de
477 498€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
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