Dispositif de
Nue-Propriété
Acheter un bien 30 à 50 % en dessous de son prix
Avec la nue-propriété, vous pouvez acquérir un bien jusqu’à 50% en dessous de son prix initial. Ce dispositif existe depuis 2006 et permet aux investisseurs une rentabilité à 5 % au terme de la période d’investissement.
Comment fonctionne ce dispositif et à qui s’adresse-t-il, c’est ce que nous allons voir dans cet article.
Définition Conditions d’accès Avantages / Inconvénients Investissement sécurisé Programmes disponibles FAQ
Le lexique de la nue-propriété
“Usufruit”, “nue-propriété”, “démembrement”, “pleine-propriété”, etc. Ce dispositif comporte beaucoup de jargon un peu inhabituel pour les primo-investisseurs. Mais, au final, les concepts sont assez simples. Détaillons-les, les uns après les autres, pour faciliter la compréhension des informations qui vont suivre.
Démembrement
Le démembrement du droit à la propriété est un acte juridique visant à séparer le bien de son usage.
Précisément, il va permettre à un investisseur d’acheter un bien, tandis que la gestion et les revenus générés par ce bien sont perçus par un bailleur pour une durée déterminée.
Dès lors, vous commencez à comprendre comment un appartement de 200 000 € vous coutera seulement 100 000 €.
Usufruit
Le mot est composé du terme “usus” l’usage et de “fructus” la jouissance, ce qui signifie, mot à mot : la jouissance de l’usage, autrement dit il s’agit de la mise à profit de l’utilisation.
Dans ce dispositif immobilier, il s’agit de la possibilité de gain sur les revenus locatifs. L’usufruitier percevra les loyers durant les premières années.
Nue-propriété
Il s’agit de la propriété du bien sans la possibilité de bénéficier de l’utilisation de ce bien, soit en y habitant, soit en percevant les loyers de ce bien.
Devenir nu-propriétaire, c’est être propriétaire des murs sans pouvoir profiter du bien, du moins pendant la durée d’investissement convenu (entre 15 et 20 ans).
Pleine-propriété
Au terme de la durée du dispositif de nue-propriété, vous devenez automatiquement plein-propriétaire. Libre à vous de louer, vendre ou occuper votre logement.
Pour être totalement clair sur les termes ci-dessus, voici un rappel des droits par rapport au bien pour le plein-propriétaire, le nu-propriétaire ou l’usufruitier :
| Droits sur le bien | Titulaires | ||
|---|---|---|---|
| Plein-propriétaire (au bout de 15 ou 20 ans) | Nu-propriétaire | Usufruitier | |
| Disposer du bien (par ex. pour le vendre) | Oui | Oui (sur sa nue-propriété) | Non |
| Utiliser un bien (par ex. l'occuper) | Oui | Non | Oui |
| Percevoir des revenus issus de ce bien (par ex. des loyers) | Oui | Non | Oui |
Conditions d’accès au dispositif de nue-propriété
- L’usage du bien est confié à un bailleur institutionnel pour une durée située entre 15 et 20 ans
- Il doit s’agir d’un bien neuf, VEFA ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou rénovation
- Il doit être non meublé
Les avantages
- Décote du prix de 30 à 50 % correspondant aux années de loyer non perçus
- Aucune fiscalité : pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), pas d’impôt foncier (IF)
- Intérêts d’emprunts déductibles des impôts
- Aucune contrainte de gestion locative
- Revente possible à tout moment
- Les frais de notaire déjà réduits dans le neuf, ne s’applique que sur la part de nue-propriété
À qui se destine l’investissement en nue-propriété ?
- Avant 40 ans
La nue-propriété permet de constituer un patrimoine avec une fiscalité allégée. - Entre 40 et 55 ans
Devenir nu-propriétaire permet de préparer sa retraite efficacement.
En effet, au moment de partir à la retraite, vous bénéficierez d’un appartement rénové que vous pourrez louer pour obtenir un complément de revenu. - Après 55 ans
L’investissement en nue-propriété permet de transmettre son patrimoine sans fiscalité.
Sur une donation de son vivant, la valeur du bien est calculée sur le prix de la nue-propriété.
Pourquoi considère-t-on que l’investissement en nue-propriété est sécurisée dans le temps ?
- Récupération garantie :
Vous devenez automatiquement plein propriétaire à la fin d’une période définie, sans frais supplémentaires. C’est un droit. - Aucun souci de gestion :
L’usufruitier gère tout (loyers, locataires, impayés) ; vous n’avez aucune contrainte locative. - Peu de charges :
L’usufruitier paie l’entretien courant et souvent les grosses réparations, vous protégeant des dépenses imprévues. - Achat à prix réduit, sur un bien dont la valeur augmente :
Vous achetez avec une forte réduction et la valeur de votre part augmente naturellement avec le temps pour atteindre la pleine valeur du bien. - Investissement dans la pierre :
Votre argent est placé dans un bien immobilier tangible, une valeur stable sur le long terme. - Usufruitier fiable :
L’usufruit est géré par des institutions solides, limitant les risques de mauvaise gestion ou de défaillance.
Vous souhaitez investir en nue-propriété ?
Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour faire le point sur les meilleures opportunités d’investissement en nue-propriété. Notre expert se fera un plaisir de vous expliquer les détails du dispositif et vous présentera les meilleurs programmes vous permettant de devenir nu-propriétaire.
Exemples de biens neufs disponibles en Nue propriété 2026
Nue propriété à Paris et alentours
Il existe un total de 23 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs nue propriété, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Le Carré Richelieu
À partir de
850 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
Disponible
7 appartements
1 maison
Villa AMANDA
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193 365€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 4 pièces
Disponible
27 appartements
Impulsion – Colombes
À partir de
Prix sur demande
Prix direct promoteur4 pièces
Dernier lot
1 appartement
Jardins Bellevue T1- Colombes
À partir de
Prix sur demande
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Hautrement
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Prix sur demande
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
7 appartements
CHATOU – Allure
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Prix sur demande
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
11 appartements
Nue propriété à Nice et alentours
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Villa Pineta
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Prix direct promoteur3 pièces
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1 appartement
PALM SQUARE
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Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
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Green Domaine
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Prix sur demande
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Villa Lucet – Beausoleil
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Prix direct promoteur1 pièce
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2 appartements
L’EMERAUDE
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Prix direct promoteurDernier lot
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Résidence Joséphine
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Prix direct promoteur3 pièces
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Nue propriété à Lyon et alentours
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L’Ecrin Résidence Sénior
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Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
SAINTE-FOY-LES-LYON tranche 1
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Prix sur demande
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
18 appartements
FERNEY-VOLTAIRE – ROOJ
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Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
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VILLAS MONT D’OR (69)
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Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
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Résidence SOLINE 3
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282 085€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
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Résidence ATELIER JULES 2
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234 449€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
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Nue propriété à Nantes et alentours
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SAINT-MALO – Osmoz
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Prix sur demande
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 5 pièces
Disponible
9 appartements
Horizon 27 – NP
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Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
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LA CHAPELLE SUR ERDRE – Respirations
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Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
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L’Envol – Nue-propriété
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Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
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CARAVELLE 1
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261 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
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MERIDIENNE 1
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Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
5 appartements
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Le Carré Richelieu
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850 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
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7 appartements
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Villa Pineta
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Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Villa AMANDA
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193 365€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 4 pièces
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27 appartements
Résidence Bellevue
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Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
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PALM SQUARE
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1 appartement
Les Promenades d’Olène C1
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Les Sentinelles
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Prix direct promoteur4 pièces
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Les Promenades d’Olène C2
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Windoow
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Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
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Val d’Azur
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Impulsion – Colombes
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Green Domaine
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Jardins Bellevue T1- Colombes
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HYPNOSE
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Le Tweed
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Esprit Bastide
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Hautrement
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Villa Lucet – Beausoleil
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Littorelle
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L’EMERAUDE
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SUD RIVAGE
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Bordo Neo
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LES BALCONS DE MASSALIA
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11 appartements
L’Ecrin Résidence Sénior
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Prix sur demande
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
FAQ : Tout savoir sur l'investissement en Nue-Propriété
1. Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété (démembrement temporaire) ?
L’investissement en nue-propriété repose sur le démembrement du droit de propriété entre deux parties pendant une période définie (généralement 15 à 20 ans) :
Le nu-propriétaire (vous) : acquiert les « murs » du logement avec une décote importante (entre 30 % et 40 % du prix de marché).
L’usufruitier (bailleur institutionnel ou social) : perçoit les loyers, choisit les locataires, assure la gestion locative et prend à sa charge l’intégralité des travaux, charges et taxes.
À l’échéance du contrat, vous devenez plein propriétaire automatiquement, sans frais ni taxation supplémentaire.
2. Quels sont les avantages fiscaux d'un achat en nue-propriété ?
Pendant toute la durée du démembrement, vous bénéficiez d’une neutralité fiscale totale :
- Zéro impôt sur le revenu : ne percevant aucun loyer, votre investissement ne génère aucune fiscalité supplémentaire.
- Exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (sauf cas très spécifiques de démembrement successoral).
- Déduction des intérêts d’emprunt : si vous financez la nue-propriété à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer sur vos autres revenus fonciers existants.
3. Qui gère les travaux, les réparations et la taxe foncière pendant le démembrement ?
C’est le bailleur institutionnel (l’usufruitier) qui prend en charge 100 % des frais liés au bien :
- Les grosses réparations (article 606 du Code civil) et travaux d’entretien.
- La Taxe Foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Les frais de syndic, assurances et impayés de loyer.
En tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucun risque de vacance locative ni de frais imprévus.
4. Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement ?
L’extinction de l’usufruit s’effectue automatiquement. L’usufruitier a l’obligation de vous restituer le bien libéré de tout occupant et entièrement remis en état d’habitabilité. Vous pouvez alors librement choisir de :
- Habiter le logement.
- Le louer pour générer des revenus complémentaires (en location nue ou meublée LMNP).
- Le revendre pour dégager une plus-value.
5. Comment est calculée la plus-value en cas de revente à terme ?
C’est un avantage majeur : lors de la revente en pleine propriété à l’issue du contrat, la plus-value immobilière est calculée par rapport à la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition initiale (et non par rapport au prix décoté payé). Cela neutralise l’imposition sur le gain correspondant à la décote initiale.
6. Peut-on revendre la nue-propriété avant la fin du démembrement ?
Oui. Vous conservez le droit de céder votre nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du contrat. La vente n’entraîne aucune pénalité et l’acheteur reprend les conditions initiales du démembrement pour la durée restante.
Pour aller plus loin sur la Nue-Propriété
Calcul de l’IFI (Loi de Finances)
La valeur du bien grevé d’usufruit est intégrée à 100 % dans le patrimoine de l’usufruitier pour le calcul de l’IFI. Le nu-propriétaire ne déclare rien, ce qui en fait un outil de choix pour les contribuables soumis à l’IFI.
Garantie de remise en état à terme
Les conventions d’usufruit locatif social (ULS) ou intermédiaire (ULI) incluent une clause de quitus et de remise en état contrôlée par un huissier à l’issue des 15 ou 20 ans, prémunissant l’investisseur contre la dégradation du bien.
Complémentarité parfaite avec la prévoyance retraite
Considérez la nue-propriété comme de l’« épargne forcée » sans souci de gestion : un cadre idéal pour les cadres ou libéraux de 40-50 ans souhaitant préparer leur retraite (acquisition décotée pendant la vie active, récupération de la pleine propriété au moment de la retraite).
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