Dispositif Denormandie
Réduction d’impôts sur les travaux de rénovation et rentabilité locative
Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie permet jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt.
Issu de l’extension de la loi Pinel, ce dispositif est plus que jamais d’actualité en 2025, il pourra d’ailleurs être choisi jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles sont les conditions d’accès au dispositif ? Pourquoi investir et que rapporte le Denormandie ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Plan d’Action Coeur de Ville
Avant de commencer à détailler les conditions d’accès au dispositif Denormandie, il est important d’expliquer ce qu’est le “Plan d’Action Coeur de Ville (PACV)”.
Lancé en 2018 par le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Cette initiative vise à redynamiser les centres villes des communes comprises entre 6 000 et 100 000 habitants.
Le principe est le suivant : offrir des avantages fiscaux aux acquéreurs de logement situé dans des zones spécifiques en échange d’importants travaux de rénovation qui seront réalisés sur le bien. C’est dans ce cadre que le dispositif Denormandie se situe.
Avant / Après, exemple d’un bien disponible en Denormandie à Vallauris (06220)
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif, vous devez acquérir un bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et respecter certaines conditions :
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + frais de notaire + travaux) dans la limite de 300 000 euros.
- Le bien immobilier doit être destiné à la location (sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans) et loué nu (non meublé).
- Le logement doit être loué au maximum 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son achat.
- ll faut obligatoirement effectuer l’une des trois opérations suivantes :
- Créer une nouvelle surface habitable (garage, balcon…) ;
- Réaliser des travaux visant à améliorer d’au moins 30% la performance énergétique (20% pour les logements collectifs) ;
- Réaliser au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, remplacement de chaudière, changement du mode de production d’eau chaude).
- Les travaux de rénovation doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
- Le loyer mensuel hors charge ne doit pas dépasser un certain montant (cf. barême).
- Avant de débuter les travaux et après les travaux, vous devrez faire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique du logement (DPE) et fournir les factures détaillées de ces travaux.
Avantages et inconvénients du Denormandie
Pourquoi devriez-vous investir en Denormandie ?
Les taux de crédits sont plutôt bas actuellement, vous êtes ainsi dans les meilleures conditions pour investir, préparer votre retraite et protéger vos proches.
Avantages :
- réductions fiscales (cf. réduction d’impôts)
- constitution d’un patrimoine immobilier
- possibilité de plus-value à la revente
- possibilité de récupérer le bien au bout de 6 ans
- rente locative disponible à la fin de l’emprunt
Inconvénients :
- indisponible pour une résidence principale
- loyers et ressources des locataires plafonnés (cf. barème)
- deux DPE à faire, avant et après les travaux
Réduction d’impôt
La loi Denormandie permet au propriétaire de déduire les charges suivantes :
- Taxe foncière
- Frais d’entretien
- Primes d’assurance
- Frais de gestion locative
- Intérêts d’emprunt
La loi Denormandie permet également de réduire ses impôts par rapport au montant de l’investissement.
| Durée locative | Réduction d’impôt accordée |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Vous avez une question sur la réduction d’impôt permise par ce dispositif ?
Prenez rendez-vous avec un de nos conseillers
Calcul du loyer en Denormandie
Le plafond de loyer est fixé chaque année par décret, en fonction de la zone où se trouve le bien.
Pour connaître la zone de votre bien, saisissez son code postale ici : simulateur zonage ABC
| Zone | Loyer max. |
|---|---|
| A bis | 19,51 € / m2 |
| A | 14,49 € / m2 |
| B1 | 11,68 € / m2 |
| B2 | 10,15 € / m2 |
Plafond de ressources pour avoir accès à un logement Denormandie
Comme c’était le cas sur des logements en Pinel, les ressources permettant aux locataires d’accéder à un logement Denormandie sont plafonnées pour favoriser l’accès au logement pour tous.
| Composition foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € | 9 243 € |
* barèmes applicables en 2025 – Mis à jour le 17/02/2025 – Source BOFIP
Liste des villes disponibles en Denormandie pour 2025
Voici la liste détaillée des villes éligibles au dispositif Denormandie classées par département. Cela concerne 507 communes en France.
Villes par département
Ain (01)
Ambérieu-en-Bugey
Artemare
Belley
Brégnier-Cordon
Champagne-en-Valromey
Groslée-Saint-Benoit
Oyonnax
Val-de-Virieu
Virieu-le-Grand
Aisne (02)
Château-Thierry
Laon
Saint-Quentin
Soissons
Tergnier
Allier (03)
Montluçon
Moulins
Vichy
Alpes-de-Haute-Provence (04)
Banon
Manosque
Mane
Saint-Michel-l’Observatoire
Hautes-Alpes (05)
Briançon
Gap
Alpes-Maritimes (06)
Grasse
Vallauris
Ardèche (07)
Annonay
Aubenas
Privas
Ardennes (08)
Bairon et ses environs
Bogny-sur-Meuse
Carignan
Fumay
Givet
Monthermé
Monthois
Revin
Rimogne
Rocroi
Sedan
Vireux-Molhain
Vireux-Wallerand
Vouziers
Ariège (09)
Daumazan-sur-Arize
Foix
Lézat-sur-Lèze
Le Fossat
Le Mas-d’Azil
Mazères
Pamiers
Saverdun
Verniolle
Aube (10)
Bar-sur-Aube
Bayel
Troyes
Ville-sous-la-Ferté
Aude (11)
Carcassonne
Castelnaudary
Narbonne
Aveyron (12)
Millau
Rodez
Saint-Affrique
Villefranche-de-Rouergue
Bouches-du-Rhône (13)
Arles
Marseille
Tarascon
Calvados (14)
Bayeux
Caen
Lisieux
Vire Normandie
Cantal (15)
Aurillac
Mauriac
Saint-Flour
Charente (16)
Angoulême
Châteauneuf-sur-Charente
Cognac
Gond-Pontouvre
Jarnac
La Couronne
Ruelle-sur-Touvre
Segonzac
Charente-Maritime (17)
La Rochelle
Rochefort
Royan
Saintes
Cher (18)
Bourges
Sancerre
Vierzon
Corrèze (19)
Allassac
Brive-la-Gaillarde
Cornil
Corrèze
Donzenac
Laguenne-sur-Avalouze
Sainte-Fortunade
Tulle
Ussel
Corse-du-Sud (2A)
Ajaccio
Bonifacio
Olmeto
Petreto-Bicchisano
Propriano
Sartène
Haute-Corse (2B)
Bastia
Calvi
Corte
Côte-d’Or (21)
Beaune
Brazey-en-Plaine
Dijon
Seurre
Côtes-d’Armor (22)
Dinan
Lannion
Saint-Brieuc
Tréguier
Creuse (23)
Guéret
Dordogne (24)
Bergerac
Périgueux
Sarlat-la-Canéda
Doubs (25)
Besançon
Montbéliard
Pontarlier
Valentigney
Drôme (26)
Montélimar
Romans-sur-Isère
Valence
Eure (27)
Évreux
Gaillon
Louviers
Pont-Audemer
Val-de-Reuil
Vernon
Eure-et-Loir (28)
Chartres
Châteaudun
Dreux
Lucé
Mainvilliers
Nogent-le-Rotrou
Finistère (29)
Brest
Morlaix
Quimper
Gard (30)
Alès
Bagnols-sur-Cèze
Nîmes
Haute-Garonne (31)
Revel
Toulouse
Gers (32)
Auch
Gironde (33)
Arcachon
Bordeaux
Libourne
Sainte-Foy-la-Grande
Hérault (34)
Agde
Béziers
Montpellier
Sète
Ille-et-Vilaine (35)
Fougères
Redon
Rennes
Saint-Malo
Vitré
Indre (36)
Châteauroux
Issoudun
Le Blanc
Indre-et-Loire (37)
Amboise
Bléré
Château-Renault
Chinon
Loches
Tours
Isère (38)
Grenoble
Pontcharra
Rives
Saint-Marcellin
Vienne
Voiron
Jura (39)
Arbois
Dole
Lons-le-Saunier
Moirans-en-Montagne
Poligny
Saint-Claude
Salins-les-Bains
Landes (40)
Dax
Mont-de-Marsan
Loir-et-Cher (41)
Blois
Vendôme
Loire (42)
Montbrison
Roanne
Saint-Étienne
Haute-Loire (43)
Le Puy-en-Velay
Loire-Atlantique (44)
Nantes
Saint-Nazaire
Loiret (45)
Beaugency
Châteauneuf-sur-Loire
Gien
Montargis
Orléans
Pithiviers
Lot (46)
Cahors
Figeac
Lot-et-Garonne (47)
Agen
Aiguillon
Marmande
Nérac
Tonneins
Villeneuve-sur-Lot
Lozère (48)
Mende
Maine-et-Loire (49)
Angers
Cholet
Saumur
Manche (50)
Avranches
Cherbourg-en-Cotentin
Coutances
Saint-Lô
Marne (51)
Châlons-en-Champagne
Épernay
Reims
Haute-Marne (52)
Chaumont
Langres
Saint-Dizier
Mayenne (53)
Laval
Mayenne
Meurthe-et-Moselle (54)
Longwy
Lunéville
Nancy
Toul
Vandoeuvre-lès-Nancy
Meuse (55)
Bar-le-Duc
Commercy
Verdun
Morbihan (56)
Lorient
Pontivy
Vannes
Moselle (57)
Forbach
Metz
Sarrebourg
Sarreguemines
Thionville
Nièvre (58)
Clamecy
Cosne-Cours-sur-Loire
Nevers
Nord (59)
Armentières
Aulnoye-Aymeries
Cambrai
Comines
Condé-sur-l’Escaut
Denain
Douai
Dunkerque
Fourmies
Hazebrouck
Lambersart
Lille
Maubeuge
Roubaix
Tourcoing
Valenciennes
Wattrelos
Oise (60)
Beauvais
Compiègne
Creil
Nogent-sur-Oise
Senlis
Orne (61)
Alençon
Argentan
Flers
L’Aigle
Pas-de-Calais (62)
Arras
Béthune
Boulogne-sur-Mer
Bruay-la-Buissière
Calais
Étaples
Lens
Liévin
Saint-Omer
Puy-de-Dôme (63)
Ambert
Clermont-Ferrand
Ennezat
Issoire
Mont-Dore
Riom
Thiers
Volvic
Pyrénées-Atlantiques (64)
Bayonne
Biarritz
Pau
Hautes-Pyrénées (65)
Lourdes
Tarbes
Pyrénées-Orientales (66)
Perpignan
Thuir
Bas-Rhin (67)
Bischwiller
Haguenau
Saverne
Schweighouse-sur-Moder
Strasbourg
Haut-Rhin (68)
Colmar
Guebwiller
Mulhouse
Soultz-Haut-Rhin
Rhône (69)
Lyon
Tarare
Haute-Saône (70)
Gray
Lure
Vesoul
Saône-et-Loire (71)
Autun
Chalon-sur-Saône
Le Creusot
Mâcon
Montceau-les-Mines
Tournus
Sarthe (72)
Bonnétable
La Flèche
Le Mans
Sablé-sur-Sarthe
Savoie (73)
Chambéry
Saint-Jean-de-Maurienne
Haute-Savoie (74)
Annecy
Rumilly
Thonon-les-Bains
Paris (75)
Paris
Seine-Maritime (76)
Bolbec
Cany-Barville
Dieppe
Elbeuf
Fécamp
Le Havre
Rouen
Seine-et-Marne (77)
Avon
Coulommiers
Fontainebleau
Meaux
Melun
Montereau-Fault-Yonne
Nemours
Yvelines (78)
Mantes-la-Jolie
Poissy
Rambouillet
Sartrouville
Trappes
Deux-Sèvres (79)
Bressuire
Niort
Thouars
Somme (80)
Abbeville
Amiens
Ault
Gamaches
Longpré-les-Corps-Saints
Tarn (81)
Albi
Castres
Mazamet
Tarn-et-Garonne (82)
Castelsarrasin
Montauban
Var (83)
Brignoles
Draguignan
Toulon
Vaucluse (84)
Avignon
Carpentras
Cavaillon
Vendée (85)
Fontenay-le-Comte
La Roche-sur-Yon
Les Sables-d’Olonne
Vienne (86)
Châtellerault
Loudun
Poitiers
Haute-Vienne (87)
Limoges
Vosges (88)
Épinal
Neufchâteau
Saint-Dié-des-Vosges
Yonne (89)
Auxerre
Avallon
Sens
Territoire de Belfort (90)
Belfort
Essonne (91)
Brétigny-sur-Orge
Corbeil-Essonnes
Évry-Courcouronnes
Morsang-sur-Orge
Saint-Michel-sur-Orge
Sainte-Geneviève-des-Bois
Villemoisson-sur-Orge
Hauts-de-Seine (92)
Boulogne-Billancourt
Nanterre
Neuilly-sur-Seine
Seine-Saint-Denis (93)
Aubervilliers
Saint-Denis
Val-de-Marne (94)
Créteil
Vitry-sur-Seine
Val-d’Oise (95)
Argenteuil
Cergy
Gonesse
Persan
Guadeloupe (971)
Baie-Mahault
Basse-Terre
Les Abymes
Pointe-à-Pitre
Martinique (972)
Fort-de-France
Le Lamentin
Guyane (973)
Cayenne
Kourou
Saint-Laurent-du-Maroni
La Réunion (974)
Le Port
Saint-André
Saint-Denis
Saint-Joseph
Saint-Pierre
Mayotte (976)
Dembeni
Dzaoudzi
Mamoudzou
Pamandzi
Comment se passe un investissement Denormandie avec Meilleur Investissement Immobilier
Sur les programmes en Denormandie, il n’est pas rare que les travaux représentent plus de 75% de la valeur des biens.
Quand vous investissez en Denormandie, vous saurez dès la signature quels travaux seront réalisés (nous vous présenterons les devis) et sur quel échéancier.
Lors du rendez-vous, nous vous présenterons également les études locatives et les perspectives du projet (intérieur et extérieur) comme nous le faisons lors d’un achat sur plan.
Exemple d’investissement Denormandie
Investissement en Denormandie dans une ville en zone A (Vallauris 06220)
Bien immobilier : Appartement T2 ancien à rénover
Prix d’achat (travaux inclus) : 263 500 €
Montant des travaux : 162 421 € (60% du prix d’achat, respectant le minimum de 25%)
Durée de location : 12 ans (durée maximale pour la réduction d’impôt à 21%)
Loyer mensuel maximal : 14,03 €/m² (plafond en zone A)
Surface habitable : 39,5 m²
Calcul des avantages fiscaux
- Base de la réduction d’impôt :
Prix du foncier + Montant des travaux = 101 079 € + 162 421 € = 263 500 € - Réduction d’impôt :
21% du montant de l’investissement sur 12 ans
(263 500 € * 21%) / 12 ans = 4 611 € par an
Calcul du loyer maximal
Loyer mensuel maximal :
14,03 €/m² * 39,5 m² = 554 €
Simulation financière
Investissement total : 263 500 €
Réduction d’impôt totale : 55 332 € (4 611 € * 12 ans)
Loyer mensuel : 554 €
Revenus locatifs sur 12 ans : 79 776 € (554 € * 12 mois * 12 ans)
Cumuler Denormandie et déficit foncier ?
Pour une rentabilité maximale, nos courtiers pourront vous proposer de cumuler deux dispositifs défiscalisants. Ainsi, avant même la fin des travaux, grâce au mécanisme du déficit foncier, vous commencerez à rentabiliser votre bien.
Si vous souhaitez connaître les détails d’un montage
Denormandie optimisé au déficit foncier, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers.
Vous souhaitez investir en Denormandie ?
Après la fin du dispositif Pinel, Denormandie est effectivement une alternative très avantageuse pour les investisseurs immobiliers en 2025.
Prenez rendez-vous avec un de nos courtiers pour voir tous les biens disponibles en Denormandie . Et si vous avez des questions sur ce dispositif, il se fera un plaisir d’y répondre.
