Dispositif du Déficit Foncier
Déduction fiscale des charges de propriétés
L'idée de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine immobilier vous intéresse ? Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui rend cela possible.
Comment fonctionne-t-il exactement ? Quelles sont les conditions à respecter pour en tirer pleinement parti ? Quel régime adopter pour maximiser ses avantages fiscaux ?
Ce guide complet vous dévoile les secrets du Déficit Foncier en 2025. Nous aborderons les critères d'éligibilité, les différences entre les régimes micro-foncier et réel, les charges qui sont déductibles et nous fournirons un exemple concret pour bien expliquer ce dispositif hautement défiscalisant.
Sommaire
Déficit Foncier en 2025
Définition et fonctionnement du Déficit Foncier
Définition
Quand vous louez un bien, vous percevez des loyers et cela constitue un revenu foncier. Lorsque le montant des charges liées au bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux, charges de copropriété, …) est supérieur au montant des loyers perçus, le Déficit Foncier se créé. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit restant est reportable sur 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.
Principe de l’investissement
L’investissement en déficit foncier consiste à acquérir un bien nécessitant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Les dépenses de travaux, si le montant est supérieur aux revenus locatifs du foyer, permettent de gommer l’impôt supplémentaire lié au revenu foncier, et/ou de créer un déficit déductible du revenu global.Le déficit foncier est doublé de 2023 à 2025
Le déficit est rehaussé à 21 400 € (cf. décret n° 2023-297 du 21 avril 2023)
Sous les conditions suivantes :
- les dépenses doivent être réalisées entre 2023 et 2025
- cela doit concerner la rénovation énergétique
- le logement doit sortir du classement DPE F ou G
Exemple simple de calcul du déficit foncier
| Durée locative | Gain fiscal |
|---|---|
| Loyers perçus sur un an | 6 000 € |
| Charges financières | 3 000 € |
| Autres charges déductibles (taxes foncières, …) | 1 000 € |
| Travaux déductibles | 10 000 € |
| Déficit foncier (imputable sur revenu global) | 8 000 € |
Si sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 30%
Le gain s’élève à 8 000 € x 30 % = 2 400 €
Le déficit foncier réduit donc son bénéfice foncier de 8 000 €, il passe donc à 7 000 €
L’estimation de gain fiscal est donc de 8 000 x 47,2 %* = 3 776 €
* 30 % d’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)
+ 17,2 % de CSG/CRDS (Contribution sociale généralisée/Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale)
Vous avez une question sur le calcul des gains permis par ce dispositif ?
Avantages et inconvénients du déficit foncier
Avantages
- Impact fiscal immédiat : réduction d’impôts disponible sur l’année du paiement des travaux
- Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparations et d’améliorations sur les revenus fonciers
- Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € / an
- Report de l’excédent de déficit foncier sur les 10 années suivantes
- Frais de notaire uniquement sur le prix du bien avant travaux
- Cumul possible avec d’autres dispositifs fiscaux (Denormandie)
- Hors par le plafonnement des niches fiscales
Inconvénients
- Obligation de location
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une période minimale de 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. - Régime réel obligatoire
Pour profiter du dispositif, il faut être au régime réel, ce qui peut complexifier vos déclarations d’impôts (un expert comptable est recommandé, cela fait d’ailleurs partie des frais déductibles)
Les conditions pour bénéficier du Déficit Foncier
Conditions relatives au bien
Type de bien :
Le bien doit être un logement loué nu (non meublé) et utilisé à des fins d’habitation. Les locaux commerciaux et les locations meublées ne sont pas éligibles au dispositif.
Mise en location :
Le propriétaire doit louer le bien pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
Conditions relatives au régime fiscal
Régime réel d’imposition :
Le propriétaire doit être imposé sous le régime réel. Le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, n’est pas compatible avec le déficit foncier.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, le propriétaire peut choisir d’opter pour le régime réel. Mais au-delà de ce seuil, le régime réel est obligatoire.
Liste complète des charges déductibles pour le déficit foncier
Comme indiqué sur le site : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier, voici la liste des charges qui sont déductibles :
- les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
Les différences entre le régime micro-foncier et le régime réel, lequel choisir ?
Le régime micro foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué sur vos revenus locatifs bruts, seuls 70 % de vos revenus sont donc imposables.
Si vous souhaitez déduire vos charges réelles et que celles-ci dépassent 30 % de vos revenus locatifs, vous devrez passer au régime réel.
En régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges réelles : travaux, taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, …
Et si les charges sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit sera créé. Ce déficit pourra être déduit de vos revenus imposables.
Pour vous aider, des conseillers experts vous accompagne dans la mise en place du régime réel.
Denormandie optimisé au Déficit Foncier
Pour maximiser vos réductions fiscales, nos experts peuvent vous orienter sur des montages très intéressants qui vous permettront de cumuler les avantages du dispositif Denormandie et les avantages du déficit foncier. Ces montages sont d’autant plus intéressants si vous avez déjà des revenus fonciers.
Investissement Denormandie simple VS Denormandie optimisé au déficit foncier
| Exemple : achat d'un appartement T2 à rénover | |
|---|---|
| Lot n° 38 | T2 de 46,47 m2 |
| Prix total | 235 592 € |
| Foncier | 17 742 € |
| Foncier parking | 12 000 € |
| Travaux | 202 258 € |
| Frais de notaire | 3 593 € |
1. Denormandie simple
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 21 % sur le coût total (223 592 €), soit 46 954 €, étalée sur 12 ans.
Avantage : réduction d’impôt significative.
Inconvénient : aucun avantage fiscal immédiat lié aux travaux.
2. Denormandie optimisé au déficit foncier
RÉDUCTION DENORMANDIE
- Travaux éligibles parties privatives Denormandie : 141 580 €
- Foncier : 17 742 €
- Frais de notaire : 3 593 €
- Soit 162 915 € * 21%
Réduction d’impôt : 34 212 € / 12 ans
DÉDUCTION DÉFICIT FONCIER
- Travaux éligibles parties communes DF : 60 677 €
Impact sur le gevenu global : 10 700 € * 3
Impact sur les revenus foncier : 28 577 €
Soit un gain de 13 199 € supplémentaire par rapport au Denormandie simple.
Conclusion : gain grâce à l’optimisation
- En optimisant avec le déficit foncier, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal immédiat (déduction des travaux parties communes) l’année de paiement des travaux.
- Le gain dépendra de la tranche d’imposition de l’investisseur.
- Pour une tranche à 30 % par exemple, le gain sera de 3 210 euros la première année (10 700 * 30 %).
- Le solde du déficit foncier pourra être utilisé les années suivantes.
Au final, 60 153 € seront déduits des impôts à payer.
Cela représente un avantage fiscal supplémentaire significatif par rapport à un Denormandie classique pour les personnes disposant de revenus fonciers positif : la déduction fiscale des travaux partie commune payé pendant la durée des travaux permettent d’optimiser immédiatement les revenus fonciers positifs du client.
Si l’investisseur a des revenus fonciers positifs, il gagnera également sur les prélèvements sociaux (17,2% de CSG / CRDS).
Vous souhaitez mettre à profit le déficit foncier pour réduire vos impôts ?
En investissant dans l’immobilier avec le principe du Déficit Foncier, vous pouvez réaliser d’importantes économies sur vos impôts tout en profitant de revenus locatifs sur des biens qui sont entièrement rénovés et souvent idéalement placés (centre ville).
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos experts pour faire le point sur les meilleurs investissements du moment et pour calculer les futures économies réalisables grâce au Déficit Foncier.
Vous souhaitez investir avec le Déficit foncier ?
Vous l’aurez compris, le Déficit foncier est un dispositif particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers en 2025.
Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour parcourir tous les biens disponibles actuellement en Déficit foncier.
Et si vous avez des questions sur ce que vous allez précisément gagner, il se fera un plaisir de répondre à toutes vos interrogations.
