Dispositif du Déficit Foncier
Déduction fiscale des charges de propriétés
L'idée de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine immobilier vous intéresse ? Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui rend cela possible.
Comment fonctionne-t-il exactement ? Quelles sont les conditions à respecter pour en tirer pleinement parti ? Quel régime adopter pour maximiser ses avantages fiscaux ?
Ce guide complet vous dévoile les secrets du Déficit Foncier en 2026. Nous aborderons les critères d'éligibilité, les différences entre les régimes micro-foncier et réel, les charges qui sont déductibles et nous fournirons un exemple concret pour bien expliquer ce dispositif hautement défiscalisant.
Dans cet article, nous aborderons les points suivants :
Fonctionnement
Exemple
Avantages / Inconvénients
Conditions
Liste des charges déductibles
Régime micro-foncier ou réel ?
Dénormandie optimisé au déficit foncier Réduire ses impôts
Programmes disponibles
FAQ
Déficit Foncier en 2026
Définition et fonctionnement du Déficit Foncier
Définition
Quand vous louez un bien, vous percevez des loyers et cela constitue un revenu foncier. Lorsque le montant des charges liées au bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux, charges de copropriété, …) est supérieur au montant des loyers perçus, le Déficit Foncier se créé. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit restant est reportable sur 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.
Principe de l’investissement
L’investissement en déficit foncier consiste à acquérir un bien nécessitant des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Les dépenses de travaux, si le montant est supérieur aux revenus locatifs du foyer, permettent de gommer l’impôt supplémentaire lié au revenu foncier, et/ou de créer un déficit déductible du revenu global.Jusqu'au 31 Décembre 2027 : le plafond du déficit foncier est doublé à 21 400 €
Le déficit est rehaussé à 21 400 € (cf. décret n° 2023-297 du 21 avril 2023).
Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :
- les dépenses doivent être réalisées entre 2023 et 2027
- cela doit concerner la rénovation énergétique
- le logement doit sortir du classement DPE F ou G, il faut donc faire un DPE avant et après travaux.
Exemple simple de calcul du déficit foncier
| Durée locative | Gain fiscal |
|---|---|
| Loyers perçus sur un an | 6 000 € |
| Charges financières | 3 000 € |
| Autres charges déductibles (taxes foncières, …) | 1 000 € |
| Travaux déductibles | 10 000 € |
| Déficit foncier (imputable sur revenu global) | 8 000 € |
Si sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 30%
Le gain s’élève à 8 000 € x 30 % = 2 400 €
Le déficit foncier réduit donc son bénéfice foncier de 8 000 €, il passe donc à 7 000 €
L’estimation de gain fiscal est donc de 8 000 x 47,2 %* = 3 776 €
* 30 % d’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)
+ 17,2 % de CSG/CRDS (Contribution sociale généralisée/Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale)
Vous avez une question sur le calcul des gains permis par ce dispositif ?
Avantages et inconvénients du déficit foncier
Avantages
- Impact fiscal immédiat : réduction d’impôts disponible sur l’année du paiement des travaux
- Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparations et d’améliorations sur les revenus fonciers
- Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € / an
- Report de l’excédent de déficit foncier sur les 10 années suivantes
- Frais de notaire uniquement sur le prix du bien avant travaux
- Cumul possible avec d’autres dispositifs fiscaux (Denormandie)
- Hors par le plafonnement des niches fiscales
Inconvénients
- Obligation de location
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une période minimale de 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. - Régime réel obligatoire
Pour profiter du dispositif, il faut être au régime réel, ce qui peut complexifier vos déclarations d’impôts (un expert comptable est recommandé, cela fait d’ailleurs partie des frais déductibles)
Les conditions pour bénéficier du Déficit Foncier
Conditions relatives au bien
Type de bien :
Le bien doit être un logement loué nu (non meublé) et utilisé à des fins d’habitation. Les locaux commerciaux et les locations meublées ne sont pas éligibles au dispositif.
Mise en location :
Le propriétaire doit louer le bien pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
Conditions relatives au régime fiscal
Régime réel d’imposition :
Le propriétaire doit être imposé sous le régime réel. Le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, n’est pas compatible avec le déficit foncier.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, le propriétaire peut choisir d’opter pour le régime réel. Mais au-delà de ce seuil, le régime réel est obligatoire.
Liste complète des charges déductibles pour le déficit foncier
Comme indiqué sur le site : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier, voici la liste des charges qui sont déductibles :
- les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.
Les différences entre le régime micro-foncier et le régime réel, lequel choisir ?
Le régime micro foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué sur vos revenus locatifs bruts, seuls 70 % de vos revenus sont donc imposables.
Si vous souhaitez déduire vos charges réelles et que celles-ci dépassent 30 % de vos revenus locatifs, vous devrez passer au régime réel.
En régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges réelles : travaux, taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, …
Et si les charges sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit sera créé. Ce déficit pourra être déduit de vos revenus imposables.
Pour vous aider, des conseillers experts vous accompagne dans la mise en place du régime réel.
Denormandie optimisé au Déficit Foncier
Pour maximiser vos réductions fiscales, nos experts peuvent vous orienter sur des montages très intéressants qui vous permettront de cumuler les avantages du dispositif Denormandie et les avantages du déficit foncier. Ces montages sont d’autant plus intéressants si vous avez déjà des revenus fonciers.
Investissement Denormandie simple VS Denormandie optimisé au déficit foncier
| Exemple : achat d'un appartement T2 à rénover | |
|---|---|
| Lot n° 38 | T2 de 46,47 m2 |
| Prix total | 235 592 € |
| Foncier | 17 742 € |
| Foncier parking | 12 000 € |
| Travaux | 202 258 € |
| Frais de notaire | 3 593 € |
1. Denormandie simple
L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 21 % sur le coût total (223 592 €), soit 46 954 €, étalée sur 12 ans.
Avantage : réduction d’impôt significative.
Inconvénient : aucun avantage fiscal immédiat lié aux travaux.
2. Denormandie optimisé au déficit foncier
RÉDUCTION DENORMANDIE
- Travaux éligibles parties privatives Denormandie : 141 580 €
- Foncier : 17 742 €
- Frais de notaire : 3 593 €
- Soit 162 915 € * 21%
Réduction d’impôt : 34 212 € / 12 ans
DÉDUCTION DÉFICIT FONCIER
- Travaux éligibles parties communes DF : 60 677 €
Impact sur le gevenu global : 10 700 € * 3
Impact sur les revenus foncier : 28 577 €
Soit un gain de 13 199 € supplémentaire par rapport au Denormandie simple.
Conclusion : gain grâce à l’optimisation
- En optimisant avec le déficit foncier, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal immédiat (déduction des travaux parties communes) l’année de paiement des travaux.
- Le gain dépendra de la tranche d’imposition de l’investisseur.
- Pour une tranche à 30 % par exemple, le gain sera de 3 210 euros la première année (10 700 * 30 %).
- Le solde du déficit foncier pourra être utilisé les années suivantes.
Au final, 60 153 € seront déduits des impôts à payer.
Cela représente un avantage fiscal supplémentaire significatif par rapport à un Denormandie classique pour les personnes disposant de revenus fonciers positif : la déduction fiscale des travaux partie commune payé pendant la durée des travaux permettent d’optimiser immédiatement les revenus fonciers positifs du client.
Si l’investisseur a des revenus fonciers positifs, il gagnera également sur les prélèvements sociaux (17,2% de CSG / CRDS).
Vous souhaitez mettre à profit le déficit foncier pour réduire vos impôts ?
En investissant dans l’immobilier avec le principe du Déficit Foncier, vous pouvez réaliser d’importantes économies sur vos impôts tout en profitant de revenus locatifs sur des biens qui sont entièrement rénovés et souvent idéalement placés (centre ville).
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos experts pour faire le point sur les meilleurs investissements du moment et pour calculer les futures économies réalisables grâce au Déficit Foncier.
Exemples de biens neufs disponibles en Déficit Foncier 2026
Déficit Foncier à Paris et alentours
Il existe un total de 9 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Déficit Foncier, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
CARRE DES ARTS
À partir de
388 800€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
5 appartements
RELAIS ET PAVILLON GRANCHAMP
À partir de
605 955€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Derniers lots
5 appartements
HOTEL DIEU
À partir de
235 600€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
15 appartements
LE MOULIN DE SENLIS DF
À partir de
373 600€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Derniers lots
3 appartements
67 Nanterre – ASNIERES-SUR-SEINE
À partir de
133 280€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Disponible
11 appartements
RUE DE FRANCE
À partir de
286 528€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
Déficit Foncier à Lyon et alentours
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COURS SUCHET
À partir de
206 867€
Prix direct promoteur1 pièce
Dernier lot
1 appartement
RUE JULES VALENSAUT
À partir de
113 098€
Prix direct promoteurDerniers lots
2 appartements
Le 23 Barbes
À partir de
299 000€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Déficit Foncier à Castres et alentours
Il existe un total de 15 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Déficit Foncier, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
VILLA NOVA
À partir de
159 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
16 appartements
Mazamet République
À partir de
115 748€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
9 appartements
MONTAUBAN – 97 DOUMERC
À partir de
169 900€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
CASTRES VILLEGOUDOU
À partir de
136 912€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Derniers lots
2 appartements
CASTELSARRASIN 14 république
À partir de
129 708€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
CASTRES GAMBETTA
À partir de
150 608€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
Il existe un total de 271 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs Déficit Foncier, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
63 RUE NOTRE DAME
À partir de
122 700€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
1 local comm.
89 RUE HENRI IV
À partir de
477 498€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
CASERNE BEAUMANOIR – Aile Est
À partir de
343 000€
Prix direct promoteur2 pièces
Dernier lot
1 appartement
CASERNE JACQUES VION
À partir de
333 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Derniers lots
5 appartements
MOULIN DES AUGUSTINS
À partir de
312 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Disponible
6 appartements
RUE DU PARLEMENT
À partir de
163 831€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
2 appartements
L’ANGLE DE LA REPUBLIQUE
À partir de
116 388€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
3 appartements
12 bis Foch
À partir de
236 571€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
Derniers lots
3 appartements
VANNES : Xavier Fraval de Coatparquet (Bat A)
À partir de
185 400€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Disponible
14 appartements
Horizon Montciel
À partir de
173 240€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
4 appartements
ROYAN : Le Briand
À partir de
205 300€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Disponible
11 appartements
OSTEL SAINTE ODILE
À partir de
351 000€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
2 appartements
DOUARNENEZ : Le Clos de VALLOMBREUSE (DF)
À partir de
180 700€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
22 appartements
ANTIBES : Le Grand Hôtel
À partir de
15 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 4 pièces
Disponible
9 appartements
LE 220 CASSELARDIT
À partir de
179 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Derniers lots
2 appartements
CARRE DES ARTS
À partir de
388 800€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
5 appartements
FAUBOURG DU COURREAU
À partir de
302 400€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
3 appartements
NÎMES : Grizot
À partir de
227 400€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 2 pièces
Disponible
9 appartements
LILLE-TOURCOING : Château
À partir de
245 511€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
8 appartements
LIBOURNE : Gambetta
À partir de
380 000€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
POITIERS-LIGUGÉ : Château de la Mothe
À partir de
408 200€
Prix direct promoteur3 pièces
Derniers lots
3 appartements
CANNES : Villa Azur
À partir de
410 200€
Prix direct promoteur2 pièces
Derniers lots
3 appartements
MARSEILLE : Hôtel de Manse
À partir de
347 160€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
LILLE-TOURCOING : Couvent de Havré
À partir de
262 675€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
12 appartements
FAQ : Tout savoir sur le déficit foncier (optimisation fiscale par les travaux)
1. Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal de droit commun (article 156 du CGI). Lorsque les charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, frais de gestion, taxe foncière, assurances) dépassent les loyers perçus sur des logements loués nus (non meublés), vous créez un déficit.
Ce déficit vient s’imputer en priorité sur vos revenus fonciers (ce qui annule leur imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux), puis le surplus de travaux s’impute sur votre revenu global pour réduire directement votre impôt sur le revenu.
2. Quels sont les plafonds d'imputation sur le revenu global ?
- Plafond standard : vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de déficit issu de travaux directement sur votre revenu global (salaires, pensions, BNC/BIC).
- Plafond majoré « Rénovation Énergétique » : le plafond est porté à 21 400 € par an si les travaux permettent à une passoire thermique (classée E, F ou G) d’atteindre une classe de performance A, B, C ou D.
- Intérêts d’emprunt : attention, les intérêts de votre crédit s’imputent uniquement sur les revenus fonciers. Ils ne peuvent jamais s’imputer sur le revenu global.
3. Que devient l'excédent de déficit si mes travaux dépassent le plafond annuel ?
L’excédent de déficit qui dépasse le plafond d’imputation sur le revenu global (ex : le surplus au-dessus de 10 700 €) n’est pas perdu. Il est reportable pendant 10 ans et viendra s’imputer sur l’ensemble de vos revenus fonciers futurs.
4. Quels types de travaux sont autorisés pour générer du déficit foncier ?
Tous les travaux ne sont pas déductibles. Sont éligibles :
- Travaux d’entretien et de réparation : maintien en état ou remise en état du bien (peinture, réfection de toiture, changement de chaudière, électricité).
- Travaux d’amélioration : ajout d’un équipement moderne (isolation thermique, nouvelle cuisine/salle de bains, ascenseur).
- EXCLUS : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (comme l’ajout d’un étage ou d’une extension) sont strictement exclus de la déduction fiscale.
5. Quelles sont les obligations de conservation du bien ?
Pour valider l’imputation du déficit sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l’imputation.
Exemple : Si vous imputez du déficit foncier sur vos revenus 2026, le bien doit rester loué nu au moins jusqu’au 31 décembre 2029. En cas de revente anticipée ou de passage en location meublée (LMNP) avant cette date, l’administration fiscale annule rétroactivement l’avantage obtenu.
6. Le déficit foncier est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non. Le déficit foncier est un mécanisme d’assiette (il diminue le revenu imposable et non l’impôt directement). Il échappe donc intégralement au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. C’est l’outil parfait pour les ménages fortement imposés (TMI 30 %, 41 % ou 45 %) qui ont déjà atteint leur plafond de niches.
Vous souhaitez investir avec le Déficit foncier ?
Vous l’aurez compris, le Déficit foncier est un dispositif particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers en 2026.
Prenez rendez-vous avec un de nos experts pour parcourir tous les biens disponibles actuellement en Déficit foncier.
Et si vous avez des questions sur ce que vous allez précisément gagner, il se fera un plaisir de répondre à toutes vos interrogations.
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Source des avis vérifiés : Trustpilot / Google
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