Dispositif LLI
L’investissement dans l'immobilier locatif neuf
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif étatique conçu pour faciliter l'accès au logement dans des zones urbaines dynamiques, caractérisées par une forte demande locative. Ciblant des secteurs attractifs sélectionnés par le ministère des finances, le LLI offre des avantages distincts de l'investissement Pinel, tout en demeurant particulièrement intéressant pour les investisseurs particuliers grâce à un marché locatif de qualité, répondant ainsi à une double vocation économique et sociale.
Dans cet article, nous aborderons les points suivants :
Définition du LLI
Conditions d’accès
Avantages / Inconvénients
Optimisation fiscale via SCI
LLI optimisé Jeanbrun
Programmes LLI 2026
FAQ
Définition et objectifs du LLI
LLI signifie Logement Locatif Intermédiaire, il ne s’agit pas de logements sociaux, mais de logements destinés aux ménages ayant des revenus trop élevés pour un logement social, mais insuffisant pour le marché libre.
En LLI, les locataires sont équivalents à ceux qui habitaient des logements Pinel.
La France connaît une crise du logement due à un manque d’offre face à une demande grandissante, aggravée par une diminution des nouvelles constructions. La classe moyenne rencontre des difficultés pour se loger dans les zones où la demande est forte.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est présenté comme une solution à ce problème, offrant aux locataires des loyers abordables et adaptés à leurs besoins actuels.
Le LLI représente également une nouvelle opportunité pour les investisseurs immobiliers, car elle est en adéquation avec les conditions actuelles du marché.
Raphaël Vialle (Meilleur Investissement Immobilier) et Julien Lagarde (Greencity) face à Thibault Touchant (Otaree) dans « Les Coulisses du Neuf » by Otaree. Ils nous parlent notamment du dispositif LLI, un dispositif encore peu connu mais très intéressant en 2026.
Sommaire de la vidéo
- 00:47 Présentation de Raphaël Vialle
- 03:18 Meilleur Investissement Immobilier, sa création et ses deux branches : l’investissement immobilier et l’accession
- 09:33 Comment sont formées les équipes de Meilleur Investissement Immobilier
- 13:43 2024, l’année du changement sur le LLI qui devient accessible aux particuliers
- 20:47 Quel investissement a le vent en poupe aujourd’hui pour des rentabilités à 4,5%
- 23:38 C’est vraiment le moment d’investir
- 24:31 Un marché locatif avec une forte demande
- 26:20 LLI, baisse des contraintes techniques de constructions = prix en baisse
- 27:57 L’accession chez Meilleur Investissement Immobilier
- 30:26 Baisse des taux pour les prêts immobiliers
- 32:30 L’utilisation des simulateurs Otaree
- 39:30 Les objectifs de Meilleur Investissement Immobilier
Les conditions d'accès
Pour le bien
- Le logement doit être neuf
- Situé en zone tendue (ABIS, A & B1)
- Loyer plafonné (comme Pinel)
Pour l’acquéreur
- Mise en location de 15 ans minimum
- Acquisition via une personne morale
Pour le locataire
- Plafonds de ressources (comme Pinel)
- Le logement doit être sa résidence principale
Quels sont les plafonds de ressources des locataires en LLI ?
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| + 1 enfant | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| + 2 enfants | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| + 3 enfants | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| + 4 enfants | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Majoration par pers. supp. | 15 335 € | 14 039 € | 10 273 € |
Quels sont les plafonds de loyer en LLI ?
| Zone | Loyer max. hors charges |
|---|---|
| Zone A Bis | 19,51 €/m² |
| Zone A | 14,49 €/m² |
| Zone B1 | 11,68 €/m² |
Les avantages et inconvénients du dispositif
Avantages
- Prix réduit grâce à une TVA à seulement 10% au lieu de 20%
- Remboursement de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans
- Donation du vivant : pas d’impôt sur les plus-values
- Possibilité de loger un descendant/proche
- Complément de retraite
- Outil de transmission optimisé via la SCI
Inconvénients
- Loyer et ressources plafonnés identique au dispositif Pinel
- Comptabilité obligatoire dans le cadre d’une SCI
- Durée de détention 15 ans
Exemple d’investissement LLI sur un T2 à Tours
Un appartement T2 neuf de 46 m2 à Tours (zone B1), vendu 192 000 € en Pinel en 2024 est à 176 000 € en LLI en 2026, soit une économie de TVA de 16 000 €Crédit d'impôt : économie de 14 400 € sur 15 ans (correspondant à une taxe foncière moyenne de 960 € / an)
Revenus locatifs sur 15 ans : 640 € x 12 mois x 15 ans = 115 000 €
Vous avez une question sur la réduction d’impôt permise par le dispositif LLI ?
L’optimisation fiscale via la SCI
Une SCI est une structure qui permet de détenir et de gérer un ou plusieurs biens avec plusieurs associés. Pour les SCI familiale, c’est un outil de transmission idéal.
Dans le contexte d’une Société Civile Immobilière (SCI), les mentions « à l’IR » et « à l’IS » font référence au régime d’imposition de la société.
SCI à l’IR : imposition des revenus directement au niveau des associés.
- Plus-value à la revente optimisée
SCI à l’IS : imposition des bénéfices au niveau de la société, puis imposition des dividendes éventuels au niveau des associés.
- Optimisation de la fiscalité des loyers pendant la durée de détention
- En SCI à l’IS, interrogez nos conseillers pour le calcul de la plus-value
Si vous êtes sur le point de faire votre premier investissement, tous ces acronymes de structures peuvent paraître “rugueux”, et c’est normal. Nos experts sont là pour répondre à toutes vos questions et vous aider sur la mise en place. Vous en ferez l’expérience, après votre premier rendez-vous, tout vous semblera déjà beaucoup plus clair.
Simulation : investissement en LLI nu en SCI à l’IS
T2 de 42 m2 à Nancy
Prix : 143 917 € TVA 10 %
Type : T2 – 42 m2 en zone B1
Loyer (non meublé) : 547 €
TMI : 30%
LLI optimisé Jeanbrun : le triple avantage fiscal
En 2026, nos experts en investissement immobilier sont capables de vous proposer des programmes LLI optimisés Jeanbrun (statut du bailleur privé).
Ainsi 3 avantages fiscaux s’offrent à vous :
- Prix du bien avec TVA à 10 % (LLI)
- Baisse de l’impôt sur le revenu grâce à l’amortissement (Jeanbrun)
- Remboursement jusqu’à 20 ans de taxe foncière (LLI)
Intéressez par les avantages du LLI pour votre investissement immobilier ?
Découvrez comment ce dispositif récent peut vous offrir des opportunités attractives en 2026 dans des zones à forte demande locative.
Prenez rendez-vous dès maintenant avec un de nos experts en investissement immobilier pour une étude personnalisée de votre projet LLI.
Exemples de biens neufs disponibles en LLI 2026
LLI à Paris et alentours
Il existe un total de 171 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs LLI, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Serene A
À partir de
471 114€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Cœur Néa
À partir de
189 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 5 pièces
Disponible
33 appartements
CARRE PASTEUR
À partir de
273 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 5 pièces
Disponible
45 appartements
Villenoy Rives
À partir de
225 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
6 appartements
REFLET MARNE
À partir de
224 900€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 4 pièces
Derniers lots
2 appartements
SQUARE FOCH – TRANCHE 2
À partir de
132 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 5 pièces
Disponible
18 appartements
LLI à Bordeaux et alentours
Il existe un total de 57 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs LLI, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
VIVRE ENSEMBLE QUINT-FONSEGRIVES
À partir de
241 700€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
WE LIVE
À partir de
256 500€
Prix direct promoteur3 pièces
Disponible
6 appartements
LE BROOKLYN
À partir de
127 416€
Prix direct promoteur1 pièce
Derniers lots
5 appartements
REVELATION
À partir de
289 500€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 5 pièces
Disponible
6 appartements
PARK VIEW 1
À partir de
196 900€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
9 appartements
RIOU
À partir de
220 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
23 appartements
LLI à Lyon et alentours
Il existe un total de 21 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs LLI, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
JADELIA
À partir de
177 500€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Disponible
10 appartements
2 maisons
RIVA VERDE
À partir de
158 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
19 appartements
La Closerie
À partir de
140 727€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 3 pièces
Derniers lots
2 appartements
1 maison
Pulse
À partir de
281 857€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
LES HAUTS DE CHEVERNY
À partir de
269 000€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
GFI – LE 9.18 Bâtiment D 7
À partir de
334 500€
Prix direct promoteur4 pièces
Dernier lot
1 appartement
Il existe un total de 672 biens neufs éligibles sur le site, en voici une sélection. Notez que seul un de nos experts aura accès à l'ensemble des programmes neufs LLI, y compris ceux qui sont en off-market. Tous sites confondus, seuls 30% des programmes sont visibles sur internet, les investisseurs qui connaissent ce paramètre ont déjà pris rendez-vous.
Abbey Road
À partir de
339 000€
Prix direct promoteurDu 3 pièces au 4 pièces
Derniers lots
3 appartements
Serene A
À partir de
471 114€
Prix direct promoteur3 pièces
Dernier lot
1 appartement
Cœur Néa
À partir de
189 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 5 pièces
Disponible
33 appartements
Nouvelle Vague
À partir de
141 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 5 pièces
Disponible
29 appartements
OXYGENE
À partir de
192 000€
Prix direct promoteurDu 2 pièces au 4 pièces
Disponible
7 appartements
L’OREE DES MARAICHERS
À partir de
135 000€
Prix direct promoteurDu 1 pièce au 3 pièces
Disponible
10 appartements
FAQ : Tout savoir sur l'investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
1. Qu'est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour un investisseur particulier ?
Le LLI est un dispositif immobilier destiné à créer une offre de logements neufs à des loyers situés environ 10 à 15 % en dessous des prix du marché libre. Longtemps réservé aux grands investisseurs institutionnels (banques, assureurs), le LLI a été ouvert aux investisseurs particuliers. Il permet d’acquérir un bien neuf dans les zones très tendues tout en bénéficiant de leviers fiscaux puissants au moment de l’achat et sur la durée de détention.
2. Quels sont les principaux avantages fiscaux du dispositif LLI ?
L’investissement en LLI repose sur deux leviers fiscaux majeurs :
Une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) : vous économisez immédiatement la moitié de la TVA lors de l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ce qui réduit substantiellement le coût net d’achat (économie de 15 à 18 % sur le prix TTC standard).
Un crédit d’impôt sur la taxe foncière : vous bénéficiez d’une compensation sous forme de crédit d’impôt équivalent au montant de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant toute la durée de votre engagement de location (jusqu’à 20 ans).
3. Pourquoi l'investissement en LLI nécessite-t-il la création d'une personne morale (SCI) ?
Pour ouvrir le LLI aux particuliers, le législateur impose d’investir via une personne morale (le plus souvent une SCI constituée d’au moins deux associés, ou une SARL de famille). Ce cadre juridique permet de conclure une convention d’engagement avec l’État ou un opérateur agréé, condition préalable indispensable pour l’application du taux de TVA à 10 % et du crédit d’impôt foncier.
4. Quels sont les critères d'éligibilité du logement et du zonage ?
Pour qu’un bien entre dans le cadre du LLI, il doit répondre à plusieurs exigences :
- Type de bien : logement neuf (acquis en VEFA) ou réhabilité répondant aux normes environnementales exigeantes (RE2020).
- Zonage géographique : contrairement au statut Jeanbrun, le LLI s’applique exclusivement dans les zones tendues subissant un fort déficit de logements (zones A bis, A et B1, incluant Paris, l’Île-de-France et les grandes métropoles régionales comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, etc.).
5. Quels sont les engagements de location, de plafonds de loyer et de ressources ?
- Engagement de durée : l’investisseur doit s’engager à louer le bien à titre de résidence principale pour une durée minimale (de 15 à 20 ans selon la convention). À noter : une revente est généralement envisageable à partir de la 16ᵉ année sans remise en cause des avantages de TVA perçus.
- Plafonds de loyer : les loyers sont réglementés par décret et révisés chaque année selon la zone géographique (A bis, A, B1).
- Plafonds de ressources des locataires : le dispositif cible les classes moyennes (ménages dépassant les plafonds du logement social mais peinant à se loger sur le marché libre).
6. Quelle est la différence majeure entre le LLI et le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
Bien que les deux mécanismes visent à soutenir l’offre locative intermédiaire suite à la fin de la loi Pinel :
Le LLI agit sur le prix d’achat (TVA à 10 %) et sur la taxe foncière via une SCI, mais se concentre uniquement sur les zones tendues (A, A bis, B1) avec un engagement de long terme (15 à 20 ans).
Le statut Jeanbrun permet à un propriétaire particulier (en nom propre) d’amortir la valeur du bâti (3,5 % à 5,5 % par an) directement sur ses revenus fonciers sur 9 ans, partout en France (sans restriction de zonage géographique).
Vous souhaitez investir en LLI ?
L’investissement en LLI, tout comme le LMNP, est un dispositif d’investissement locatif avantageux pour les investisseurs désirant baisser leur fiscalité en 2026.
Rencontrez un expert du dispositif LLI pour choisir avec lui le meilleur investissement disponible.
Il se fera un plaisir de répondre à toutes vos questions sur l’investissement en LLI. Rencontrons-nous :
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Source des avis vérifiés : Trustpilot / Google
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